能否办理不动产证取决于土地权属来源是否合法。若房屋所在的土地已通过合法程序取得使用权（如出让、划拨等），即使暂时没有土地证，也可凭相关批准文件、购房合同等材料申请办理不动产证。目前实行不动产统一登记制度，房产证和土地证已合并为不动产权证书，办理时会同步审核房屋和土地信息。 若因历史遗留问题缺失土地证，需先补办土地权属证明。例如房改房、老旧小区等，需由原单位或主管部门配合出具土地来源证明，补缴相关费用后即可办理。对于小产权房等未合法取得土地使用权的房屋，则无法办理不动产证。 建议携带现有材料到当地不动产登记中心咨询具体流程，不同地区对历史遗留问题的处理政策可能存在差异。登记部门会核查土地审批、规划建设等手续，符合规定的即可受理。若涉及土地权属争议，需先通过协商或法律途径解决争议后再申请登记。 办理时需准备：购房合同、身份证明、原房产证（如有）、土地权属来源证明、税费缴纳凭证等。若委托他人代办，还需公证委托书。整个流程通常需要15-30个工作日，费用包括登记费、测绘费等，具体以当地标准为准。