您描述的情况涉及拆迁补偿房产的产权纠纷，核心问题在于开发商抵押导致无法办理房产证。这类房产理论上可以交易，但实际操作中存在较大风险和法律障碍。 从产权角度看，未取得房产证的房产无法完成正规过户手续，买方通常不愿承接此类风险。即使签订买卖合同，也可能因产权瑕疵被认定为无效。若开发商已进入司法程序，房产可能处于查封状态，进一步限制交易。 对于已出租的门市，租赁关系虽不受抵押直接影响，但租约无法对抗后续产权变更。若未来房产被强制执行，租户可能面临腾退风险，这会降低房产的市场价值。建议通过两方面推进：一是继续通过法律途径要求开发商解除抵押并办理产权证，这是解决问题的根本；二是若急需变现，可尝试与意向买方协商附条件交易，例如约定取得产权证后完成过户，但需注意此类协议需专业法律文书保障。 需要注意的是，拆迁补偿房产的处置往往涉及地方性规定，不同地区对历史遗留问题的处理政策存在差异。建议携带拆迁协议、抵押证明等材料向当地不动产登记部门咨询具体办理路径。