物业公司遇到业主拒缴物业费的情况，可通过合法途径主张权益。物业公司应先自查服务是否存在瑕疵，如保洁、安保、设施维护等是否达标。若确认服务无重大过失，可采取以下步骤：向欠费业主发送书面催缴通知，明确欠费金额、期限及可能的法律后果。通知应留存送达证据，如邮寄回执或当面签收记录。对于长期拖欠的业主，可尝试通过社区居委会或街道办协调，促成双方协商解决。若协商无果，物业公司可准备起诉材料，包括物业服务合同、催缴凭证、服务过程记录（如巡检日志、维修工单）等。需注意诉讼时效为三年，从约定缴费期限届满之日起算。起诉时可要求业主补缴费用及逾期违约金，但违约金标准通常不得过高。法院审理时会综合考量物业服务质量与业主抗辩理由。若物业存在部分服务不到位，可能酌情减免欠费金额。因此物业公司平时应注意完善服务台账，定期公示工作内容，避免因举证不足影响维权效果。物业费纠纷宜以沟通为先，诉讼成本较高且易激化矛盾。建议物业公司通过提升服务透明度、建立弹性缴费机制等方式，从根本上减少欠费现象。- AI整理生成 -