土地增值税的计算主要依据土地增值额和适用税率。土地增值额是指房产转让收入减去取得土地使用权时支付的金额、开发成本、相关税费等扣除项目后的余额。具体计算步骤如下： 1. **确定扣除项目**：包括取得土地使用权的地价款、房地产开发成本（如建筑安装费、基础设施费）、房地产开发费用（如管理费用、财务费用）、与转让相关的税金（如契税、印花税），以及根据相关规定可加计扣除的部分（通常为土地使用权支付金额和开发成本之和的20%）。 2. **计算增值额**：用房产转让收入（如合同成交价）减去上述扣除项目总额。若转让收入明显偏低且无正当理由，税务机关可能参照市场价格核定。 3. **确定适用税率**：土地增值税实行四级超率累进税率： - 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； - 超过50%未超过100%的部分，税率为40%； - 超过100%未超过200%的部分，税率为50%； - 超过200%的部分，税率为60%。 4. **分段计算税款**：根据增值额与扣除项目的比例，分段对应税率计算税额后相加。 例如，某房产扣除项目总额为100万元，转让收入200万元，增值额为100万元（增值比例100%）。则前50万元部分按30%税率缴税15万元，后50万元部分按40%税率缴税20万元，合计应缴土地增值税35万元。 需要注意的是，个人销售住房暂免征收土地增值税，但企业或非住宅类房产交易需按规定缴纳。实际操作中，不同地区可能有细化政策，建议咨询当地税务机关。