关于房产证长期未办理的问题，需从开发商义务和业主权利两方面分析。开发商在商品房交付后，应按规定时限完成初始登记，并配合业主办理转移登记。若因开发商手续不全、验收未通过等原因导致延迟，业主可向当地住建部门投诉，要求督促办理。若开发商已具备条件却故意拖延，可通过法律途径主张违约责任，包括要求赔偿损失。 物业费纠纷需分开处理。物业公司无权以不办证为由强制收取费用，但业主正常享受物业服务后拒缴物业费可能面临诉讼。建议先核查物业服务合同条款，确认收费依据是否合理。若物业存在不作为或乱收费，可向物业主管部门反映，同时保留沟通记录作为证据。 实际操作中建议分三步走：1.收集购房合同、付款凭证等材料，明确开发商违约事实；2.与开发商、物业协商时全程录音或书面留痕；3.协商无果可向消协、住建部门投诉，或委托律师发函催告。注意物业费纠纷与办证问题属于不同法律关系，避免混为一谈而影响维权效率。 （注：若需采取法律手段，建议咨询专业法律人士。）- AI整理生成 -