设定抵押的房产在破产清算时仍属于债务人财产范围，但需要区分不同情况处理。当企业或个人进入破产程序后，已抵押的房产会作为担保财产单独列示。根据相关规定，抵押权人对该房产享有优先受偿权，但优先权范围仅限于抵押合同约定的担保债权数额。如果房产拍卖款超过担保债权金额，剩余部分将纳入破产财产用于清偿其他债务；若不足清偿担保债权，不足部分转为普通债权参与分配。房产抵押并不改变所有权归属，只是设定了物上负担。破产管理人在处置这类房产时，必须遵循"担保物权优先"原则，未经抵押权人同意不得擅自处置。值得注意的是，如果抵押设立时间在破产申请受理前一年内，且存在明显不合理对价等情形，债权人可申请撤销该抵押行为。对于购房者而言，开发商破产时已办理抵押预告登记的期房，需要结合工程进度判断物权效力。若房屋尚未建成，抵押权人只能就拍卖价款优先受偿；若已建成并完成初始登记，则可主张完整的抵押权。实践中还需注意建设工程价款优先权、消费者购房优先权等特殊权利的顺位关系。- AI整理生成 -