小产权房主要分为三类常见形式。第一类是村集体组织在集体建设用地上建造的房屋，这类房子通常由村集体分配给本村村民居住，土地性质属于集体所有。第二类是乡镇企业在集体土地上开发建设的房屋，这类房产往往打着"新农村建设"的名义对外销售。第三类是个人或单位在宅基地上违规建造的房屋，这类建筑往往存在擅自改变土地用途的问题。从法律效力来看，这些房屋都面临着产权不完整的风险。由于没有缴纳土地出让金，无法获得正规的商品房产权证，通常只能拿到乡镇政府或村委会颁发的权属证明。这类证明在实际交易中认可度有限，遇到征地拆迁时往往难以获得与商品房同等的补偿标准。购买这类房产需要特别注意，其转让交易存在诸多限制。根据相关规定，城镇居民购买农村集体土地上房屋的合同可能被认定为无效。即便是同村村民之间的转让，也需要符合特定条件才能获得法律保护。这类房产在银行贷款、子女入学等方面也会遇到诸多不便。- AI整理生成 -