物业费缴纳时间应当以房屋实际交付使用为起始点。开发商在2023年7月通知收房时，若房屋已具备基本使用条件（通水通电、完成建设工程规划验收等），即便竣工验收备案手续延迟到2025年4月完成，业主仍需从2023年8月起缴纳物业费。这里要注意区分两个概念：竣工验收是行政手续的完成节点，而房屋交付使用是事实行为。若开发商通知收房时房屋确实存在重大质量问题导致无法正常居住，业主可要求开发商整改期间免交物业费。但单纯因竣工验收备案延迟，不能成为拒交物业费的理由。实际操作中，物业公司通常会在开发商取得竣工验收备案表后，才正式向业主追缴前期物业费，但法律上费用起算点仍是实际收房日。建议业主核查当初收房时的交接单等文件，确认房屋交付时的实际状态。若开发商存在违规交房行为（如未取得《住宅质量保证书》等必备文件），可向住建部门反映情况。物业费具体结算方式可与物业公司协商，但原则上不应因行政手续办理滞后而免除已享受服务的费用。