商业项目策划方案的书写要注意哪些问题?商业项目策划需要注意哪些问题?北京绿维创景规划设计院认为,商业运营公司通常是指以商业规划,经营管理为核心专业,为商业开发项目或企业提供系统化的商业运营管理服务。商业地产开发将取代住宅开发成为市场上利润最高的行业。但会开发不等于懂运营,有投资不等于有回报,想要分羹这块利润大蛋糕,必然要懂得商业运营,运用专业的商业运营手段而为之,专业的商业运营管理公司便变应运而生。商业运营第一阶段:项目市场调研 前期定位是商业运营项目的运作基础,是项目招商与运营管理的指导原则,定位需要具备战略眼光和丰富的实操经验,基于前期调查的基础上而作出的战略制定,且要遵循新颖性、合适性、排他性、指导性、延展性、品牌性和市场性等的原则;最后,统一的商业运营管理模式是商业地产成功的关键,也是商业运营的核心。 1、项目商业运营背景 包括项目的基本概况,项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。 2、商业运营宏观环境调研 ⑴商业运营城市经济发展环境 ①城市的经济发展水平 ②城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出模式和消费结构状况。 ⑵商业运营城市人口环境 包括城市的人口总量,人口的地理分布状况,高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况,居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。 ⑶商业运营人文环境 包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。 ⑷商业运营商业环境 包括城市零售商品消费总量;城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征;城市商业网点的密度及其分布特点;主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。 ⑸其他商业运营宏观环境 包括城市的规划发展环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。 3、商业运营项目地段环境调研 ⑴商业运营项目周边居民环境。 包括:周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向及周边居民环境的风俗习惯等特征。 ①地段交通环境; ②地段交通道路的性质; ③地段交通辐射的区域; ④地段交通车流状况; ⑤项目地块交通条件状况; ⑥其他对外交通设施。 ⑵商业运营项目地段商业环境。 ①地段环境中商业区的类型; ②地段环境中商业区的经营规模、销售规模; ③地段环境中商业区商业构成及业态组合情况; ④地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。 ⑶商业运营项目地段区位特征。 包括地段所在区域的性质、特征以及在城市中的地位等。 ⑷商业运营项目地段未来规划状况。 包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住规划及其他公共设施的规划状况等。 ⑸商业运营项目地块开发条件。 通过对地块的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查,分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。