一、什么是土地出让金?1.土地出让金,实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。土地出让金的实质,可以总结为它是一个既有累计若干年的地租性质,又是一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。2.土地出让金,具有地租而非税的性质,是把累计若干年地租总和,采取一次性收取,则又似有税收的非租性质。3.土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。4.土地出让金准确地说,是土地使用权的交易价格,其价格高低取决于土地市场的供求关系。二、土地出让金怎么计算?1.土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;2.楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。3.投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。