从单纯的利益角度来衡量，肯定不适合改，不管以后租或售，价格都会应你的商业产权而获利，毕竟国家现在没有明确的法律说商铺不允许居住，只有明确规定居住房不允许注册为商业或办公

商住楼与住宅楼的土地使用性质不一样的，商住的使用年限只有40年，住宅的使用年限是70年。你要更改登记性质的话，首先询问开发商你这块地方他投标时定下来的土地性质，如果是商住用地的话你就不可以更改，如果是住宅用地的话你可以改的。

一般这种情况下是不可以的,因为一个小区在建设时候都要进行规划审批,比如绿化率、容积率、户数、所配套的商业用房面积等，这在规划指标中均有规定，开发商就是按照上述指标请设计院进行建筑设计的。所以他建成的房子才可以把一层的作为商业来卖。并且一层也是按商业用途设计的，要改为住宅，很多使用功能就无法配套，比如卫生间、厨房等。除非是在图纸设计时进行变更倒是有可能，只是按你所述房屋已建成了，现在想把商业改为住宅，实际上是行不通的，因为这样就会违反规划，房地产主管部门是不会批准的，也办不来产权证。 另：我觉得更改用途并不是很明智的选择，因为一般你购房时，商业店面的售价要比楼上住宅来的高，现在你已经付了这个钱，再改为住宅就无形损失了其中的差价。 其二如果小区商业形不成气候，你也一样实际把他改为住宅来用，也不会影响什么，至于主要的问题：土地使用权年限的问题，其时现在还没有一个定论，因为上面住宅70年，我们商业40年，到期时不可能一整幢楼收回去，或者只收你的房子（估计应该是到期补交土地出让金的方式，金额应该不是太大）所以不用太担心。 其三，如果以后小区商业形成了气候，那你变更用途对于出租可能影响不大，但是对于出售是绝对有影响的。因为根据合法用途你的变更后为住宅，是不能按照商业使用的。从买方角度他绝对会在意你产权的合法性。谁会愿意花商业店面的钱，买住宅呢？ 总之，我觉得你变更用途是不会成功的，况且也没这个必要。不知道这个答案你满不满意