短期看政策，中期看金融，长期看人口。21-22年 政策不可能大涨也不可能大跌。23-26年 美元收缩的时候 我们的肯定要扩张。那水肯定是要放的。26-30年 人口持续流入的城市，可以继续为财政收入发光发热。特别是大城市的交通枢纽，核心区。 县城基本到6000水平（考虑通货膨胀情况下），大城市远郊盘基本这时候已经是最后的晚餐了。2030年之后，只有二线以上交通便利核心区才有购买价值。除了二线以上城市，其他地方人口都是减少的。90%县城房价和鹤岗一样。现在房价1万以下的地方，落户送房子。

一二三线不用想，持续上涨，只是区域范围变小。四五线市区小城，看人口，看地方政府的旅游，消费，发展能力，还要看省份。江浙沪市区降价，你在想peach？其他省份的非重点市区有涨有跌。还是那句话，看当地的经济和工资。刚需想买房的记住，房价这东西就是地方政府的摇钱树。谁能让百万人口城市房价跌到底？至于未来，人口真的不行了，真的为了稳房价，那也得物价涨，工资涨，才能房价不变泡沫。我觉得在世界上能参考的国家也就是日本和停滞三十年后的情况，还有韩国发展，东京首尔等一线城市房价涨到没边 ，一些知名旅游城市也在涨，但小城市免费送没人要，还不是因为人口和地区。所以日本和韩国才是模板，为了不触底压垮自己，只有把钱变得不值钱，现在三千工资够生活，以后三万工资不一定够生活。提高保障性住房，国家带头，北京周边卫星城，直租不卖，动线快车，小城市只能提高生育率和拉高工资和物价。

要是涨的好会出这种正册吗

不会。深圳是这轮调控的最前沿，2月份指导价，提高上车门槛，严查首付来源，基本把二手市场锤死了本来流动性控死，相当于控住了供需关系，价格必然有下调趋势，因为有钱有名额的人正在累积9月份集中新房，一波吞掉了很多刚需改善的钱和名额，降低需求端；同时集中土拍降价，把远期预期继续打掉意图很明显了，保持现状，保持横盘指导价、信贷、备案审批、土地拍卖，全都是可控的工具当然有些地方工具没那么多，还可以用限跌令所以，不会跌；个别笋盘法拍代表不了新的价格锚定。

你想买的房子不会跌，但是统计的房价会跌。

现目前正真意义上的冻市阶段才推行不到一年就熬不住了。其实算下来15年开始的涨价去库存，在18年左右就已经把六个钱包掏空了，而后三线及以下的城市因为无限购等伪措施，直接极速衰退。19年开始全国三线及以下城市的小地产公司就开始极速衰退。原本以为，中资企业、国内科技企业如华为等为代表的科技企业可以通过加速国际化去进一步腾出中国经济的发展后力。结果美国瞅准时机不惜自损也要试试强压中国。很多社会经济的统计数据现在严格保密。但政府在做决策的时候却非常有据可查。比如居民储蓄、负债状况，比如人口数量变化。普通人没机会接触这些数据，因此不能洞察出经济政策的走向。但是教育培训行业作为吸纳就业的大行业之一，今年几乎被彻底禁废，可以从侧面说明目前潜伏着的危机有多严重！房价涨不涨不知道，严重的经济滞胀却肉眼可见。各位有没有什么可以让二手房涨价，但是不能卖，又让新房跌价，但限购的妙招？我觉得可能会出现个单身人才落户买房政府直补的政策出来。国际上因为欧美发钱推高大宗商品价格。国内产能正旺，发电企业亏不动了。又不敢直接涨电费推高物价。摔倒又怕直接摔瘫痪，但觉得有技术所以选择继续走钢丝。美国虽然也快瘸了，但还是一直拿个竹竿顶走钢丝的中国。最近美国看到自己的前面的路有个大坑，给中国商量了下，你把地产的绑腿松一下，我也不捅你了，你掉下来可能刚好把我砸到坑里。我掉坑里了，你头上顶着的外贸热气球肯定也要瘪。

老龄化少子化，延迟退休，总人口每年减少，再加上房住不炒，房地产税，乡村振兴战略，农民工回流，城市留不住农民工和年轻人，以消费为主的内循环、年轻人不结婚不生孩子。中国房价还得接着大跌。房地产税立法稳步，试点先行：北上广深已经实施的二手房指导价作为基数，每年至少能够为财政提供1万亿元的净收入（如果采取累进税制，房子越多税率越高，财政收入越高，可达3万亿），这笔钱能够极大地缓解财政压力

2022年房价跌不跌不知道。现在的确是在跌了。今天想跟大家聊聊国内四大一线城市，这四大一线城市应该算是国内房价的龙头了，一般房价要涨，也是这四大一线城市房价上涨，这四大一线城市房价不涨的话，底下城市房价也很难上涨。因为楼市之中有一个很简单的规律，那就是比价效应，比如说现在北京、上海、深圳房价都是6万一平，这6万一平就是国内一线城市的房价，而广州房价现在是3.5万左右，也就是国内一线城市房价的守门员，底下的那些城市房价如果涨到了3万元的时候，购房者就会开始思考一个问题，我都花3万多在这里买房了，那我为什么不去更好的城市里面买房呢？国内房价现在已经分成了几个梯队。第一梯队是上海、深圳、北京。均价在6万元左右。第二梯队是广州，杭州、南京，苏州，宁波。均价在3万元左右。第三梯队是天津、青岛、福州、武汉、东莞。均价在1万7到2万4之间。第四梯队是成都、合肥、西安、重庆、济南、石家庄、郑州、佛山、长沙、沈阳等等。均价在1万到1.5万之间。第五梯队是洛阳、唐山、烟台、临沂、贵阳、银川等等的城市。均价在1万以下。这基本上就是国内房价的各个梯队，我们可以看到，基本上房价高的城市都是在东部，然后就是中部，接着是西部，以及东北部等等的。我们这个房价分布能够看到，国内房价已经没有洼地了，房价排名靠前的城市，要么产业很牛，要么就是每年都有着大量的人口流入，而我们可以看到房价在1万以下的那些城市，基本上人口都是没有什么流入的，而且产业也不太行。国内的房价其实在无形之中，就已经把房价的等级给分出来了。上海、深圳、北京、广州就是国内城市房价的天花板，这四大城市房价不涨，底下的城市就无法涨起来，大家都会互相对比的，你这个城市如果房价涨的比较高，同时又没有什么产业，那么年轻人凭什么要留在这里，肯定是要离开的。同时在这四大一线城市里面，也存在互相比价的情况。比如说北京上海房价6万了，深圳房价8万了，那么就只有三个结果，要么深圳房价跌回8万，要么北京上海房价涨到8万，要么北京上海房价涨个1万，深圳房价跌个1万，然后又都是7万。因为从城市能级上来看，这三个城市里面应该是上海北京最强，深圳略弱，所以深圳房价肯定是要低于北京和上海的。其实为什么这一轮北京房价涨幅最低，那是因为北京房价本来就是上海、深圳、广州里面房价最高的存在，哪怕是后来深圳、上海房价大涨了，而北京房价涨幅没有这两个城市高，但实际上北京依旧是全国最贵的。到了现在这一轮，四大一线城市的楼市行情已经彻底结束了。北京楼市的终结，应该是以那帮南方炒房团开始撤离做为起点，今年年初开始到4月份，部分南方炒房客从深圳出发到北京楼市，以ABC单为主，代持为辅在北京个别小区里面坐庄，然后在7月北京学区房暴雷的时候他们都没有撤离，然后他们现在开始撤离了。大家细心一点可以看到北京楼市现在连次新品质房都出来了很多，这说明北京房东也都坐不住了，开始想要变现了。上海楼市的终结，应该是以这次三价合一为起点，今年上海楼市最热的时候应该是年初那会，当时JYD太泛滥了，很多以前都不碰JYD的房产博主，这个时候都开始教粉丝怎么用JYD买房，从中赚取抽成，后来上海虽然处罚了，但也没有管住，接着上海楼市不断的调控，但是都偏弱了，导致上海房价一直涨到了8月份，三价合一出台，才算是彻底把上海楼市给降下来了。现在上海楼市的待售二手房数量也开始放量了，但是因为上海楼市这是才刚开始降温，所以市场上还比较乱，一些房东还是不甘心降价卖房。深圳楼市的终结，应该是以4月份深房理被举报为时间线，因为虽然2月份深圳二手房指导价出台的，但当时深圳楼市并没有降温，因为深圳楼市在二手房指导价刚出的时候，都把希望寄托在了炒房团身上，认为他们可以破开这个二手房指导价。其实如果深房理还在的话，以他的那种集资买房，的确还是可以破解二手房指导价的，因为他的那种模式是把一套房切割成了N部分，这样每个人出的钱数就会很少了，二手房限制资金的作用被分派到了每个人头上以后，就没有那么强了。后来深房理被查，大家都知道了这个事被认定成了非法集资，然后楼市里面其他的炒房大佬也开始躲起来，各种低调，也不敢提JYD了，更不敢提教人炒房了。所以深圳楼市的降温应该是从4月份才开始有转折点，然后到现在是9月份是经历了5个月了。现在深圳楼市是以前那些高价的二手房小区房价下跌了，但是一些普通的二手房小区房价跌幅并不明显，有的还微涨了一些，这是因为楼市降温一般都会从头部开始，传导到了这些普通小区的时候，还需要时间。2017年深圳楼市到达顶峰，之后横盘了1年，等到2018年深圳房价才开始下跌，所以深圳房价明显的开始出现普跌，应该是明年。广州楼市的终结，应该是这次二手房指导价的出台。今年广州楼市虽然出台了很多调控政策，但是没有哪个像这个二手房指导价一样有那么大的威慑力。这次广州的二手房指导价几乎是打了6、7折，低的还有5折，一些广州的房产专家看到了这个降价之后，直呼调控的太狠了，要求放松调控。其实说到这，彭叔忍不住想吐槽一下，去年广州那些房东抱团恶意哄抬二手房挂牌价的时候也没看到这些广州房产专家站出来说句公道话，现在调控才出来，广州房价都没大跌，就开始喊调控严了，彭叔还是蛮鄙视这种行为的。广州楼市以二手房指导价出台的时间为拐点的话，有可能今年年底广州楼市就会凉的比较明显。广州楼市的底子在四大一线城市里面比较虚，所以有可能都撑不到明年。四大一线城市房价被按住了以后，国内其他的城市房价应该都不会变化了。现在国内要求房价要稳，在这种情况下，四大一线城市房价应该不会大跌，因为大家想想，如果北京、上海、深圳房价跌到4万，跌幅30%，那么广州、南京、杭州等房价还能卖到3万吗？肯定也要跟着跌的，然后就会像塔罗牌一样，一下子就都跌了。在这里彭叔还是要跟大家说一句大实话：纵观全球房价大跌的时候，100%都是从最大的城市开始的，不管是美国，还是日本，房价大跌都是从最核心的城市开始，然后再传导到底下的城市。这点在国内的那些房产专家嘴里，就成了三四五线城市房价下跌，一二线城市房价上涨，实际上这根本不可能的。想想如果一线二线城市房价都涨到了2万以上，而三四五六线城市房价从1万跌到了5、6千，在现在这个互联网时代，一二线还能吸到那么多人吗？那些房产专家一直说一线城市房价永远涨，只是因为屁股决定了脑袋而已，为了大家能把所有钱聚集在一个地方，而故意打造出来的标的物而已，实际上房价真要跌，一线城市房价反而最危险，大家可以自己查查国外房价大跌的时候，是从哪开始的。现在国内楼市政策变化真的太快了，彭叔以前可以有一定的把握预测一年内的城市房价整体走势，但是现在彭叔觉得自己只能预测3个月到6个月之间，超过6个月彭叔觉得就要看运气了，无法预判了。大家也别看那些房产专家说什么明年是最佳买房时间，那都是瞎扯的，就像2017年北京楼市调控，冷了一年，然后就有大博主说2018年北京楼市要复苏，2018年没复苏以后又说2019年要复苏，结果又没复苏，最后说2020年要复苏，基本上他们年年都说要复苏，反正总能说中一次。最后：这个时候最适合做的事，应该是各种积极的学习知识，努力攒钱，努力攒社保，等以后楼市复苏了，再下手，这个时候还远没有到捡漏的时候。走的快不一定是好事，能走的稳，才是真的好。<<

从最近一段时间的楼市成交数据来看，金九银十基本上已经泡汤，未来一段时间里楼市都会保持下滑趋势。这就意味着今年楼市会呈现一个下滑走势，而且这种下滑跟以往的下滑完全不同，现在的这种下滑，很有可能会让房价也跟着出现下跌。因为今年基本上已经结束，所以现在不少人都在思考的一个问题就是，明年房价走势会如何呢？2022年刚需是否应该出手买房呢？有一点可以缺点的是，在国家严格保持楼市调控的背景下，接下来相当长一段时间里，楼市都会保持着下滑趋势。因此在笔者看来，2022年楼市也会继续下滑，甚至下滑的速度会比今年更快，这是因为我国的人口基础出现了大幅度的下跌，再也支撑不起现在虚高的房价了。前段时间有机构统计上半年的出生人口数据，最后结果显示，上半年我国的出生人口同比下跌了16%！按照这个数值，预计今年全年我国的新出生人口也只有998万，很有可能会低于死亡人口数据，也就是说我国很有可能在今年就迎来人口负增长！如果这一预测成为现实，那么明年市场上的购房需求就会变得更少。楼市调控虽然没让市场上的房价直接出现下跌，但是却让所有人都明白了一件事，那就是市场上的房价受到人口与经济的影响越来越大，甚至可以说人口就决定了房价的走势。因此在目前人口出现负增长的背景下，接下来市场上的房价很有可能会因为购房需求不足而出现下跌！实际上在进入到今年下半年之后，楼市有了进一步下滑的迹象，最有力的证据就是楼市成交出现大幅度的下跌。根据数据显示，9月份一线城市的新房成交量同比下跌47%，而且二手房成交量也出现了大幅度的下跌，例如甚至国庆期间就只卖掉了4套二手房。这种趋势很有可能会延续到明年。因此在楼市出现了以上种种变化之后，我认为2022年楼市会继续下滑，而且下滑的幅度会远远大于今年。那么现在问题就来了，在这种情况出现之后，刚需购房者到底能不能买房呢？我个人觉得如果不是真的没有办法，刚需最好是选择暂时保持观望。毕竟房价有可能继续下跌，那么越往后买房就会变得越简单。相信我，没人愿意在买房的时候花更多的钱，能便宜买房肯定便宜买更好。

作为房地产开发商，一定要有大局观，明白国家意志，明白政府在干嘛。目前我想到的就4条，防范金融风险，城镇化，缩小贫富差距，吸引高端人才，作为房地产企业应该把息息相关的国家政策研究透。你是顺应了这个国家意志，还是干扰了国家意志自己对号入座，地方政府不代表国家意志，不要以为和地方政府走的近，就是把握了方向。这句话放到房价上来讲，就是你看房价上涨是否符合国家利益，以上讲的4条政策，没有一条是希望看到房价上涨。更不要有觉得自己是北上广深，或者某个小县城，政府领导和既得利益者不会让房价跌，这种思想很局限性，公务员队伍正在成长，能力也越来越强，以前我们收到的政府新闻很多人都觉得是假大空，但现在不同了，不好糊弄了。还是那句话，要明白上层的意图。不单单是房地产行业，那些教育、医疗、中介（特别是房产中介）、经销商（特别是高端白酒），还有许多占着巨大社会资源和利益但是不搞科研不进步吃老本的公司，甚至是彩礼的风气，这些不创造多大的价值而又肆无忌惮的增加负担的东西都要打击，要思考国家在营造什么样的社会环境，公平公正公开。