序言 楼市经过几轮疯涨后,如今买一套房屋动辄数百万元甚至上千万元,由于所需资金量巨大,很多人在购买房屋的时候都会选择银行按揭贷款,交易的房屋也因此普遍存在银行抵押权,大部分交易房屋在过户之前都涉及涂销银行抵押的问题(即俗称的“赎契”)。大多数时候业主都能够顺利完成赎契、解除抵押及过户,但很多时候也有一些业主在签署房屋买卖合同后,认为卖便宜了或者看到房价在继续上涨而反悔,要么直接拒绝履行合同,要么以各种理由拖着不履行合同。而买方此时往往已经支付了定金或者首付款,眼看着房价一天一个价,自己又迟迟没有取得房屋,心里焦急万分。二案例 笔者最近处理过一个这类案子,买卖双方在2016年6月就已经签署了房屋买卖合同并支付定金,房屋存在按揭款未清偿完毕,银行抵押权未涂销;合同约定买方支付3成首付,其余款项通过银行按揭贷款方式支付房款,后因买方无法获得银行同贷书,遂同意全款支付。但是,在办理这些手续期间房价暴涨,业主遂以各种理由推脱,一直没赎契,房屋也一直无法过户,买方无奈诉诸法院。 此时,在诉讼请求方面,买方有两个选择: 一、解除房屋买卖合同,要求业主退回买方已经支付的款项,并按照合同约定承担违约责任; 二、要求业主继续履行合同,完成房屋交易。 这两个诉讼请求是非此即彼的关系,二者只能择其一,不能同时选择。三两难选择:解除合同or继续履行? 如果买方选择解除合同,因卖方单方违约,买方诉请解除合同有充分的事实、法律依据,获得法院支持当无问题。同时,按照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。因此,买方主张赔偿差价损失的请求也会得到支持。乍一看,解除合同似乎对买方也不会有什么损失,但是实际操作就会出现问题。在房价暴涨的情况下,经过一审、二审、执行后,评估损失的时点与买方最终要回首付款、违约金和损失的时点,往往有一个很长的期间,在这期间,房价又不知道涨到哪里去了,最终也还是赢了官司输了钱。 而如果选择继续履行合同,由于业主没有还清银行按揭贷款,银行抵押权没有被涂销,根据《物权法》相关规定,未经抵押权人同意房屋是无法办理过户的。也就是说,只有还清银行按揭贷款,涂销银行的抵押权后,才具备继续履行合同、强制过户房屋的条件,法院才会作出继续履行的判决,否则,法院是不可能判决继续履行的。四继续履行合同怎么操作? 如果买方坚持要求继续履行合同,有没有方法达成买方这一目标呢?答案是,有。 首先,《物权法》第一百九十一条规定:抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。可见,只要买方帮业主还完按揭贷款,即可涂销抵押,完成过户。即通过行使涤除权,可以继续完成房屋交易。当然,这也就意味着,买方几乎不可能再以按揭贷款的方式来支付房款了。

可以。转按揭交易转按揭是指将房屋产权人(上家)欠银行的贷款转让给下家,原抵押关系解除,下家以所购房屋重新向银行作抵押。这种转让方式需具备以下几个条件:1、按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务,有指定的转按揭担保机构;2、下家具备银行规定的贷款条件;3、下家的贷款额度受到限制,一般来说,若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额,则难以成功。交易过程:其交易过程可以概括为:居间委托———前期审查———签订买卖合同———转按揭申请———过户抵押。风险:通过转按揭方式转让按揭房,上下家的风险较低,但交易周期相对较长,通常需要一个月到一个半月转贷审核期,审核通过后方可办理过户手续。交易过程中,银行风险主要通过他们自身的金融服务流程和转按揭担保机构来消化。上下家的风险主要通过中介机构和合同约定来防范。

按揭购买二手房的操作流程及及注意事项如下:一、操作流程1、银行征信调查(买方去人民银行查买方的征信情况)2、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况)3、签订房屋买卖合同并支付首付款4、房屋过户的同时银行审查贷款条件5、银行发放贷款6、双方共同去做物业交割7、支付尾款二、注意事项如下:1、房屋手续是否齐全 (查看房产证,土地证,个别地区还有契税证)2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况)3、交易房屋是否在租 (须注意:买卖不破租赁)4、土地情况是否清晰 (是否有土地抵押,查封等)5、市政规划是否影响 (是否在动迁红线内)