公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品,相对于独院独户的别墅,更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等,主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住;还有一部分附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。住宅是指专供居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等,也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 简单说就是住宅包括公寓

公寓与住宅,首先从住房的舒适度公寓就差很多,容机率太低了。别墅的容机率就大于1,所以别墅比较贵。

从项目开发上来讲,公寓和住宅的区别主要是面对的需求人群不同与给政府交纳的税费不同。 公寓的客户群基本上都是有一定经济实力的人。这类人对住处的要求比较高,有鉴赏能力,很清楚什么样的房子好,所以公寓要满足这部分人群的需求,在硬件和软件上都要做得很好。政府没有一个明确的规定,什么样的项目是公寓,什么样的项目是住宅,只是在审批开发商报批项目为公寓的时候,有一个大概的标准。而且公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高,所以公寓的销售价格要比住宅稍高。在这方面政府还应有相关的法规来规范市场。 从功能上来讲,公寓要在保证基本居住功能的基础上,更讲究舒适性,功能的完备性、服务和结构的合理性。首先,单套公寓的面积要达到120平方米,这样它才能在室内功能分区上做得比较好,面积过小,就不能体现分区,那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且,公寓的空间面积也应该大,这个空间面积主要体现在层高上,早期的一些住宅,不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了,如果层高不够的话,容易让人有种压抑感,所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上,公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。 在建筑质量和建筑标准上,公寓基本以板楼为主,通风性要好,阳光充足. 因为公寓方便的地理位置、良好的通风性和完备的配套,使它的增值空间和投资空间都很大。 基本可以断定,公寓,特别是万达这种修在超五星级酒店旁的精装公寓,价格会比住宅高出一截,这一部分公寓,若用于出租,适合租给对生活品质有要求的新白领而不是只是解决居住的人群.旁边写字楼里的部分人群中可以寻觅部分租赁人群,因为万达这个地段的写字楼应该也不便宜,买得起这样写字楼的公司,肯定是赢利能力不差的公司,员工很可能比社会平均生活水平高.