怎样开发(1) 项目定位考虑具体楼盘所处的区域,通过对消费者置业消费需求的研究,结合周边竞争项目和趣味特征研究,对特定区域内的将建设项目进行准确定位。(2) 消费需求分析了解消费者对特定区域的楼盘的需求细节、消费动机、消费行为习惯、决策过程和媒体接触习惯,并结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭生活形态,以及事业发展形态进行细分,确定各细分市场的规模。(3) 竞争楼盘分析了解特定区域内竞争楼盘,尤其是明星楼盘的销售状况、主要买点、吸引消费者的主要因素,为特定将建楼盘的定位提供参考依据。(4) 产品测试分析在项目定位之后,目标消费人群趋于明朗,该阶段的市场研究应当侧重于项目细节方面的研究,依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体的测试内容主要包括:①社区配套设施与功能需求测试;②建筑类型与容积率之间的匹配关系;③房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;④对装修的意见与个性化实施;⑤朝向/采光与居室功能之间的关系;⑥特定需求的价格定位研究,等等。(5) 地方政策及城市规划分析地方政策和城市的规划情况是楼盘是否升值的重要依据也是消费者购买楼盘时十分关心的问题。(6) 定价策略应具备1、 较大的市场弹性空间;2、较强的市场竞争力;3、先购者的物业升值;4、快速抢占市场份额;5、提高发展商的市场口碑。在具体的实际销售中,有些项目还将会通过分期内部认购引爆市场,那么随着各期的推进就可以适当地将价格提高,具体提高的幅度,根据市场、客户的反应而定。因为就目前而言,价格仍然是住宅市场最敏感的因素之一,是影响购房者的重要因素。这一策略的优势是:1、配合价格策略,保证价格的初步提升;2、配合提价策略,保证提价的波浪式起伏;3、配合营销策略,保证好与差的多样化选择;4、配合财务策略,保证将最好的房卖出最好的价;5、配合风险规避策略,保证危机中可以有低品质产品支持低价,支撑人气

第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目,签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察(测量)费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费

商品房销售很简单宣传力度做到就行了!多招业务员精英.做电视广告.参加房展会.扩大公司规模.多设分公司.房子会卖的很快

不成熟区域的房产...得看他以后的发展前景,看有没有当地的特色能吸引人们去投资去居住,首先环境一定要好,环境不好的话开发了也没有利用价值.还有就是交通要方便.

第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目,签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察(测量)费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 [基本案情]2002年11月,李莲爱向长盛公司处购买了季华五路季华新景园住宅区1座20楼01房,在双方所签订的商品房买卖合同附件3中注明:“沿季华路一侧窗采用中空隔音玻璃”;另长盛公司在售楼宣传材料上注明“主人房、卧室窗采用双层中空隔音玻璃”。01房的北侧是餐厅、两间卧室、卫生间紧沿着季华五路,西侧包括观景阳台、多功能房、主人房沿着华远西路,南侧阳台、厨房、客厅及与客厅相连的观景台等面对居住的小区及编号为04的房屋,东侧为共用墙体。2003年12月交付使用时,双方因安装中空隔音玻璃协商未果,李莲爱遂起诉请求法院判令长盛公司将讼争房屋北边的餐厅窗口弧形的玻璃、洗手间的玻璃窗口、西边的主人房的观景阳台弧形玻璃、南边的客厅窗口圆形玻璃及与客厅相连的观景台玻璃门的玻璃全部换用中空隔音玻璃。诉讼中,长盛公司对讼争房屋北边的餐厅窗口弧形的玻璃、洗手间的玻璃窗口应安装中空隔音玻璃无异议,但认为中空隔音玻璃的安装范围不应包括主人房的观景阳台。 [判决要旨]原审判决认为:本案争议的焦点在双方签订的《商品房买卖合同》约定“沿季华路一侧”如何理解的问题。沿季华路一侧应理解为房屋顺着季华五路的一侧,即讼争房屋的北边位置为沿季华路一侧。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定,判决如下:长盛公司在本判决生效之日起25日内为李莲爱的01号房沿季华五路一侧的餐厅窗口弧形的玻璃及洗手间的玻璃窗口安装中空隔音玻璃。 二审法院认为:本案争议的焦点是西边的主人房观景阳台弧形玻璃是否应安装中空隔音玻璃。房屋北边餐厅窗口弧形玻璃和洗手间玻璃窗口,双方在案件审理过程中已协商一致同意安装中空隔音玻璃。从李莲爱提供的季华新景园的销售宣传单显示,长盛公司在该宣传单上承诺讼争房屋“主人房,卧室窗采用双层中空隔音玻璃”,依照《中华人民共和国合同法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。长盛公司在其上述销售资料中承诺主人房、卧室窗安装双层中空隔音玻璃是具体明确的,符合要约的条件,应视为双方签订的《商品房买卖合同》的有关内容。李莲爱上诉主张长盛公司应为讼争房屋北边餐厅窗口弧形玻璃、洗手间玻璃窗口和西边的主人房观景阳台弧形玻璃安装双层中空隔音玻璃,理据充分,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项的规定,判决如下:变更广东省禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第1856号民事判决为:长盛公司在本判决生效之日起25日内为李莲爱所购买的季华新景园第1幢20层01号房的北边餐厅窗口弧形玻璃、洗手间玻璃窗口、西边的主人房观景阳台弧形玻璃安装中空隔音玻璃。 [案件简释]本案的关键是如何确定长盛公司在销售宣传单上有关“主人房,卧室窗采用双层中空隔音玻璃”内容的性质,是要约邀请还是要约。《合同法》第14条规定:要约是希望和订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(1)、内容具体确定;(2)、表明经受要约人承纳,要约人即受该意思表示约束。因此,在订立合同过程中,一项意思表示成为要约必须符合二方面条件:一是法效意思即应当具备一经受要约人承诺即受该意思表示约束;二是具备目的意思即该意思表示的内容应当包含未来合同的主要条款,即应当具体、确定、完整。从而使受要约人一旦表示接受要约就能达成合同。《合同法》第15条规定:要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示;寄送的商业广告为要约邀请;商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。要约邀请与要约不同,首先,要约邀请只是唤起对方向其发出要约,其并不具备一经受要约人接受即达成合意的法效意思;其次,目的意思也不完备,该意思表示的内容并不完全包含未来合同的主要条款,或尚不具体、确定。因此,发出要约邀请一方一般不用承担法律后果。相反,发出要约的一方一旦经受要约人承诺,即达成合同,双方均受合同的约束;即便相对人未承诺,发要约人在一定时间内也受自己发出的要约的约束。 区分要约邀请和要约具有重要的理论和实践意义。然而,虽然认定典型的要约和典型的要约邀请比较容易,但是对一些介于两者之间的意思表示加以判断并不容易,一般可以根据下列方法加以区分:一、根据法律规定加以确定。如我国《合同法》第15条规定:寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告为要约邀请。二、根据意思表示本身的措辞内容是否具体、确定、完整,来具体确定。如《合同法》第15条第2款规定:商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。三、根据发出意思表示方的特别说明来确定。发出意思表示的当事人可以作特别的说明,将该意思表示认定为是要约或是要约邀请,这是民法意思自治所允许的。四、根据交易习惯加以确定。

第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目,签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察(测量)费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费