总体趋势先扬后抑 据“链家地产”市场研究基于北京市房地产交易管理网统计,2010年新建商品住宅成交量与价格均在第四季度上升,尤其是商品房的销量12月突破12000套,为全年的月度成交最高。“链家地产”首席分析师认为,受年末高成交量惯性上涨以及第二季度、第三季度调控政策后观望需求开始入市的影响,预计成交量始终维持在高位将是2011年年初二手房市场的主要基调,这种上升的趋势至少会蔓延到春节后。 “链家地产”首席分析师认为,2011年的成交量将会先扬后抑。由于2010年上半年出现高点,下半年涨幅回落。2010年的成交量在新政后一度较少,连续半年的时间成交比较低迷,有将近1万套房的需求被抑制。预计2011年前两个季度的成交量会持续增长,市场将会重现月均超过12000套的高成交量。预计政府将会再次出台相应政策,到时成交量可能再次出现下降。 2011年新建商品房成交量变化不会出现2010年新政后环比近60%的最大降幅。2011年的政策可能侧重于市场的供应以及对开发商的监管,2010年的宏观调控虽在延续,但消费者对于降价的预期已经减弱,使得2011年的市场成交不会出现大降幅。2011年新建商品房的需求因保障房增加而相对减弱,需求将转为理性温和。据报道,2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套,这些保障性住房将会稀释部分新建商品房的需求。 ●价格将会冲高回落 预计2011年涨幅将在10%左右 据“链家地产”市场研究基于北京市房地产交易管理网统计,虽然新房的存量已达107181套(截至12月27日),为一年多的最高点,但开发商反而高调涨价。从2010年12月新增项目的售价来看,环比2010年11月上涨了5%。“链家地产”首席分析师认为,通胀环境下,2011年房价上涨依然有动力。2010年年末房价上升,让消费者对房地产保值的期望升高,2011年如果后续政策没跟进,外围环境可能刺激2011年新房价格上涨。另外,2010年年末已经出现价格上行的势头,而这股涨价的潮流也将会影响到开发商2011年的价格定位。借此, 预计2011年房价涨幅将在10%左右。 ●市场促生新调控政策 会比2010年更“给力” “链家地产”首席分析师认为,第一,部分现有政策影响力和干预力会在2011年逐渐减小。对消费者来讲,限购以及信贷差异化对市场依然有制约作用,限购与信贷差异制约着投资需求以及部分改善型需求,但是随着价格上行趋势越来越明显,部分改善性需求对于未来涨价的预期,可能形成恐慌性的抢购。第二,预售资金监管政策效力将在2011年逐渐显现。对开发商来讲,由于开发商集中在预售资金监管前拿预售许可证,致使开发商2010年并没有受到资金监管,而2011年的新项目将会受到此政策影响,预计2011年开发商会受到此政策影响较大,部分开发商资金回笼进度受到压力。第三,2011年的宏观调控政策方向以疏为主。2010年政策以“堵”消费者为主,预计2011年政策内容可能不再在限购上做更多的拓宽,而从开发商资金、土地供应上做进一步深入。第四,2011年新房项目定价或将受限。

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