购买乡产权房存在六方面风险:第一,购买乡产权房存在较大的法律风险,这个弊端在《物权法》等相关法律法规的相关规定没有出台之前是不可回避的,因为乡产权房只具备普通商品房的使用性质,不具备普通商品房的法律性质。法律提供给商品房的相关保障与救济制度大部分对乡产权房是无效的,人民法院针对商品房买卖制定的司法解释也无法适用于乡产权房。 第二,政策风险,在购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果遇上房管部门整顿房地产市场,可能就会导致该项目停建甚至被强迫拆除,那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,进而陷入进退两难的困境。这种情况在北京市房山区的一些乡产权项目就发生过,现在还有的业主没有要回房款。 第三,如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人实际只拥有房屋的永久使用权,所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。 第四,商品房开发过程中其大量的开发资金是需要**和银行进行监管的,而乡产权房在这方面比较薄弱,几乎没有得力的监管机构,主要依靠开发商自律进行开发建设,所以其开发资金是否按时到位,是否能够按质按时的交付房屋存在一定风险。 第五,由于乡产权房没有在房管部门备案,不在**机构对商品房的统一管理范围内,这样在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径可能会不太畅通。第六,购买乡产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,会加大购房人的资金压力,并提前将全部购房款交付开发商也存在一定的风险。 解释一下目前舆论对乡产权房认识方面的三个误区:误区一,乡产权房就是非法建筑。其实乡产权房本身是合法建筑,建造乡产权房同样是需要经过**主管部门规划审批的,它只是在销售环节和销售对象方面和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑; 误区二,乡产权房屋不能转让。它的意思是指不能像普通商品房的转让方式去转让,而不是说绝对禁止转让,既然是房屋,它必然是可以在二级市场流通转让的,而乡产权房其转让方式不同于普通商品房,普通商品房在建委办理转让手续,而乡产权房屋在乡(镇)**或村委会办理转让手续,即使这种转让法律不予承认,但在实践中市场是认可的,并且其交易成本比普通商品房低很多。 误区三,如果与开发商产生纠纷或遇上拆迁,购房款就血本无归了。其实不是这样,在购买乡产权房后,如果购房人与开发商或第三方发生纠纷,经过司法程序解除购房合同,是可以要求开发商返还购房款的。如果遇上国家征地拆迁,购房人作为房屋实际使用权人,是有权从国家或开发商处取得部分拆迁补偿款的,只是补偿数额上比普通商品房低些。除此以外,乡产权房还具有价格、费用优势,具有较高的性价比,目前乡产权房的销售价格基本是同区域商品房的一半甚至更低,并且没有契税,交易费用、物业费等相关费用都较低。所以对于自住的业主,还是非常有吸引力的。目前在北京市场,已经购买乡产权房并居住了6、7年的业主也大有人在,并且这些房产也有大幅度的增值,可谓以低成本获取了大收益。 最后,建议那些准备购买乡产权房屋的业主,一定要确信自己能够承担上述风险后,再决定购买。购买时注意两点:一是尽量购买现房或准现房,可有效地降低资金风险;二是与开发商签订购房合同时尽量增加补充条款,以避免出现意外情况时尽可能地减少损失。