2009年惠州房地产市场的供应量,主要由上年的存量和今年的增量两部分组成。从投资和开发方面来看,去年惠州房地产业发展呈井喷之势。市统计局数据显示,2008年全市房地产开发投资完成186.8亿元,自1~9月超越上年度总投资额后,再攀新高,其投资同比增长35.6%。全市商品房施工面积达2059万平方米,同比增长52.8%,惠城区更是高达1175万平方米,占据了半壁江山。同时,2008年全市商品房竣工面积达到242.8万平方米。 然而,在房地产建设项目增多的同时,惠州楼市却出现销售不畅的局面。据统计,去年2008年全市商品房销售面积为295.9万平方米,同比下降24.3%;商品房销售金额为121.9亿元,同比下降21.9%。供过于求成为去年惠州楼市进入调整期后面临的首要问题。 在这种形势下,我市很多房地产企业纷纷通过少拿地、推迟工程进度、以及暂缓销售等手段规避风险,以此来减少2009年我市商品房供应量。2008年,我市以招拍挂方式出让的经营性用地有16宗,面积73.6公顷,大大低于2007年的394公顷。土地交易金额也出现较大萎缩。2008年我市以招拍挂方式出让的经营性用地交易底价18.9亿元,成交价19.5亿元;而2007年的交易起始价为40.9亿元,成交价67.5亿元。 同时,市统计局数据显示,2008年1~12月的累计投资增幅比1~8月的峰值回落36个百分点。这表明去年9月以后,房地产投资迅猛扩张的势头有较为显著的减缓。2008年全市商品房施工面积同比增长了52.8%,但新开工面积同比仅增1.3%。而今年1月以来,惠城区仅2个新项目开盘发售。水云居营销经理郭志豪认为,目前惠州楼市将暂时以消化存量为主,但基于房地产开发的惯性,今年“五一”前后上市的量也不会太少。

市房产交易中心统计数据显示,自今年6月份起,连续三个月来,惠州房价一直在5000元/平方米左右徘徊,8月份惠城区的预售均价突破5200元/平方米。据此,有人作出预测:惠州房价不会出现大幅下滑,但会逐渐回归到一个相对理性的价位 惠州房价已接近成本价。国家税费和银行利息。按照目前国家税费10.38%(含:营业税5.5%、预征所得税3.75%、预征土地增值税1%、堤围费0.1%、印花税0.03%;其中还不包含建筑税、汇算清缴后25%的所得税和房产证税)计算,目前惠州新楼盘的税费普遍都达到500元/平方米以上。而按照2008年银行贷款年利率9.828%的基点计算,土地和建筑资金成本的银行利息大约也是500元/平方米。 另外就是销售和管理等其它费用,其中包含1.5~3%的广告宣传费、销售提成、人员工资等一般在100元/平方米左右。此外开发项目人员工资、办公费、房租、水电、电话、活动费的管理及其它费用也达到了250元/平方米左右。 综合以上几项费用,即:即按照(单位:元/平方米)建造成本单价1700+楼面地价1500+利息500+税费500+销售费100+其它费用250计算,不难得出4550元/平方米的建房总成本。,当然,上述几个因素中有的因地段而有所差别,但原料成本、管理和销售费用等项目一般却大同小异,以此来看房价是否合理,大家可以自己算算,即便打个折扣,惠州普通楼房4000~5000元/平方米左右的卖价,基本上是与建房成本是比较相近的。