1、某企业有一在建工程,于2010年12月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2,土地使用年限为2008年12月1日~2048年11月30日,规划容积率为5%,1~4层规划为商业,建筑面积为2万m2;5~20层规划为写字楼,建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2,管理费用为开发成本的5%,项目建成后,商业用于经营,写字楼全部出售。经调查,育关数据如下: (1)项日2009年8月动工,2010年12月1日已完成了30%的工程量,实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%,预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。 (2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2,销售税费为售价的6%,写字楼在建成1年末时售出。 (3)商业主体建成后,还需投入2000元/m2的装修费,装修期为1年,装修均匀投入,预计年经营收入为3亿元,包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%,合理商业利润为年经营收入的10%。 (4)2009年12月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续,获得了5000万元,年利率为6%,每半年还款一次,5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2010年12月1日以后的剩余债务。 (5)项目折现率为10%,商业物业报酬率为12%。 (6)转让在建工程时,受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。 试计算该在建工程于2010年12月1日带抵押债务转让的合理交易价格。 北京市