早期介入应五个重点问题解答(每个物业人员应知应会) 1、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些? 要点:规划设计是房地产开发建设的源头。物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要,以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷,向设计单位反映并责成其在设计中纠正。物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用等建议。 2、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容? 要点:物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理,以保证工程质量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括: (1)应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。 (2)要尽可能全面收集资料,熟悉物业的各部分,为日后管理作准备。 (3)对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。 (4)工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。 3、竣工验收与接管验收有何区别? 要点:竣工验收与接管验收的区别为: (1)性质不同。 竣工验收是政府行为,是由政府建设行政主管部门负责,组成综合验收小组,对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。 接管验收是企业行为,是物业管理企业根据物业管理委托合同,对物业委托方委托的物业进行质量验收。 (2)在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中,两者所处的阶段和作用不同。 竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程,竣工验收合格后,标志物业可以交付使用; 接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程,接管验收是竣工验收之后再进行的验收,接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。 (3)在两者中物业管理企业的参与职责不同。 竣工验收时,物业管理企业只是参加者; 接管验收中,物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。 4、新建房屋接管验收应提交哪些资料? 要点:工程的前期开发达到“四通一平”后(四通:水通、路通、电通、电讯通;一平:场地平整), 也就是“生地“变为“熟地”的过程),完成竣工移交之后,方可进入物业的接管验收。 新建房屋接管验收应提交的资料有: (1)产权资料。包括项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;拆迁资料等。 (2)技术资料。包括竣工图;地质勘察报告;工程合同及开、竣工报告;工程预决算;图纸会审记录;工程设计变更通知及技术核定单位;隐蔽工程验收签证;沉降观测记录;竣工验收证明书;钢材、水泥等主要材料的质量保证书;新材料、构配件的鉴定合格证书;水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书;砂浆、混凝土试块试压报告;供水;供暖、管道煤气的试压报告;智能化、消防验收合格证等。 5、在物业接管验收中交接双方有哪些责任? 要点:交接双方主要有以下5点责任: 建设单位应提前做好房屋交验准备,并及时通知接管单位进行接管验收; 接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。 接管验收时,交接双方应严格按照标准执行。 房屋接管交付使用后,如发生隐蔽的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因,如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理,如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。 新建房屋从验收接管之日起,由建设单位负责保修(根据工程保修有关规定),并向接管单位预付保修保证金。 在接管验收中如有争议而又不能解决时,可由当地区(县)级房地产管理机关进行协调或裁决。