众所周知,除了纽约,美国各大城市人口都不多,一般只有几十万人;同样,除了商用楼,美国的居民楼一般都不高,人们大多居住平房或别墅。更让人难以置信的是,美国的“绝对房价”(每套别墅)与“相对房价”(房价收入比)并不高,为此,许多拿到美国绿卡的中国人,甚至还在美国学习的中国留学生,他们经常会首先买入一套属于自己的私房——带有前后院的独栋平房或是两层别墅,并以此为荣耀,夸耀于国内亲朋好友面前。其实,所有美国人的住房条件大多如此,当然,这与拥挤不堪的中国大城市相比,的确是令人羡慕,值得炫耀。 事实上,美国人并不“炒房”,原因何在?有一些中国学者或股评家认为:因为美国开征房产税,所以美国人不炒房。这一解释显然是缺乏根据的。据说,有中国人曾跑到欧美炒房,也有中国人跑到沙漠中炒房,但不知赚了,还是赔了,总之,就是一炒为快。最近有媒体披露,在中国大城市,一般中等收入家庭都拥有多套房产,不知是否属实? 原因之一:美国地广人稀,房地产供给相对充分。 美国与中国国土面积大体相当,但美国人口不足中国的1/4,而且中国国土的相当大部分地处大西北,要么是高寒地带,要么是严重干旱缺水地区,甚至不适合人类居住,相反,美国北邻人口稀少的自由移民国——加拿大,西临太平洋,东濒大西洋,地势开阔平坦,绝大部分国土面积适合人类定居。总体而言,美国地广人稀,房地产供给相对充分。因此,土地的稀缺性,以及房产的供求关系,直接决定了地价与房价水平的高低。 原因之二:后工业化时代,美国早已结束城市化进程。 就目前中国而言,我们正处在快速工业化与加速城镇化时期,工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀,是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇,则人们对房地产的投机需求就没有尽头,地价与房价就会不断上涨。 然而,在美国,早在20世纪70年代初,以美国为首的西方发达国家开始步入“后工业化”时代,随着工业化进程结束,人口城市化进程同步完成。自此,来自工业化用地与城市化用地的需求基本消失,地价与房价进入相对平稳、均衡新时代。 北京市