2009年1月29日 这里不是讨论房地产泡沫应不应该崩溃,其结局不是以人的意志为转移的。在面对泡沫的时候,人们从来没有找到过可以躲过去的良方妙药—格林斯潘。 一. 评价房地产形势的指标: ◆房价收入比 家庭年均收入和平均房价比值,用以评价房价的相对高低。世界银行的标准上限是5:1。以下是各城市2007年收入房价比: 城市 收入房价比 城市 收入房价比 城市 收入房价比 城市 收入房价比 温州 16.8847818 福州 13.252886 重庆 13.3326103 苏州 13.8883122 上海 23.2700953 天津 18.6796895 郑州 12.7349423 青岛 18.8254126 杭州 22.2760041 昆明 15.671642 哈尔滨 12.9563758 南昌 14.380322 北京 17.9332395 贵阳 15.518968 石家庄 12.8914405 南宁 15.727667 深圳 10.6135724 太原 14.674436 兰州 14.2777199 武汉 13.447302 宁波 16.7170382 西安 15.83743 海口 11.6746465 长沙 11.534797 广州 15.0852878 沈阳 14.827703 乌鲁木齐 10.5457909 合肥 11.602787 厦门 16.0645295 成都 12.416779 西宁 10.745476 银川 10.878006 南京 19.2380624 长春 11.0780898 济南 11.890046 呼和浩特 8.6759787 ◆房租收益率 房子总价格和每月房租的比值,用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应在150到230之间。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上,且房租上涨速度远远低于房价上涨速度,这一数字还在不停的增大。 低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系,另一方面也反映了租房者的消费能力。租房者多是那些农民打工者,或出身农村的高校毕业学生。他们往往被认为是城市化的执行者,而在目前的情况下,前者是不会考虑在城市定居的,而后者没有了退回农村的路,也没有能力在城市定居,只能漂在城市里。 之所以会出现这么低的房租收益率,是因为绝大多数买来的房子不是用来住的,而是用来炒作,所以才导致了租房市场的供大于求。同时,这也是因为人们把房地产投资的目光盯在其自身的升值,而不是房租,这也反映了当前中国房地产的消费状况。 ◆空置率 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%-20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。 中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题,不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。其中常被人们提起的有26%和1%这两个数据,而据本人在杭州、上海、北京的观察,旧小区的入住率一般都比较高,2000年以后新建房的空置率在40%以上,2004年以后新建房的空置率应不低于60%。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的。 ◆还贷/收入比 居民平均用来还分期贷款支出占收入比例,其包括各种各样的按揭贷款,而对中国人来讲基本上就是房贷,这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲,国际上公认的还贷收入比安全上线是28%,超出了这个线,对于个人来讲还款压力大,幸福指数降低;对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动,往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴,还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。 结合房地产贷款占贷款总比例,可以算出整体的金融风险。比如在2004年底,中国房地产贷款占整个贷款的40%,目前这个比例保守估计应有55%