闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。2011年12月,国土资源部公布《闲置土地处置办法(修订草案)》,加码闲置土地管理,土地闲置2年可无偿收回。

一、关于闲置土地无偿收回的法律依据和当前闲置收回土地使用权存在的问题,《从实践的角度看闲置土地使用权收回法律制度的完善与发展》已表达清楚,不再重复。需要指出的是当前闲置土地无偿收回的法律不完善,土地出让合同就闲置土地也没有作出具体的约定,闲置土地无偿收回的难度很大。需要强调是在处理闲置土地时,必须做到事实清楚,证据确凿,并严格履行法定程序。需要说明的是文中提到的行政处理,是因法律没有明确定义,对尚不明确的行政行为法律术语的称呼。二、建议要区分情况,避免因制度缺陷造成诉讼风险。对采取无偿收回闲置土地的,建议适用行政处罚法。理由:一是无偿收回土地使用涉及对公民重大财产的剥夺,按照我国现行行政法律的体系解释,闲置土地无偿收回应当属于行政处罚行为。二是应当优先适用上位法。《闲置土地处置办法》虽然对闲置土地处置作了规定,但《行政处罚法》的效力更高,按照法律适用的原则,上位法与下位法有不同规定的,应当优先适用上位法。三是如果当事人对行政机关处置闲置土地不服,而提起行政诉讼,法院一般会优先适用法律,《闲置土地处置办法》只能被当作审判时的参考。三、国土资源部门要先行履行《行政许可法》规定的法定程序。根据《行政许可法》第六十六条规定:被许可人未依法履行开发利用自然资源义务或者未依法履行利用公共资源义务的,行政机关应当责令限期改正;被许可人在规定期限内不改正的,行政机关应当依照有关法律、行政法规的规定予以处理。“行政机关应当责令限期改正”这是法定程序,必须先行履行,否则将会被视为程序违法。综上,由于当前闲置土地收回的法律不完善,国土资源管理部门的批后监管缺失,应当履行的法定职责没有到位,再加上土地出让合同也没有对闲置土地作出具体的约定,从而造成闲置土地收回难。根据上述问题和分析,建议闲置土地收回:一是要避免因制度缺陷造成诉讼风险;二是要注重证据和程序;三是可采用协商方式收回,有条件的还可以利用《土地管理法》第五十八的规定进行收回。

新修订的《广州市闲置土地处理办法》公布,自3月1日起施行。新修订的办法从加大力度处置闲置土地出发,作出一系列加快处置闲置土地、加大开发商囤地成本的新规定。新办法改变了原来先认定闲置土地再予以处置的做法,合并闲置土地认定和处置环节;对用地单位已书面承认土地闲置事实的,可直接进入处置环节,加快了闲置土地处置。土地闲置费不再按月计收,而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收,并明确规定逾期不缴纳土地闲置费的,自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1‰的滞纳金。对于闲置土地增值的,新办法规定由土地行政主管部门在签订国有土地有偿使用补充合同时依规定调整土地价款,体现和落实了国务院关于对闲置土地征收增值地价的精神,进一步加大了土地闲置的成本。新办法结合国家土地管理宏观政策,作了更合理、更人性化的调整:以厘清土地未开发责任为基础,对受不可抗力或政府因素影响而未能开发的,经市规划、国土房管等部门联合会审核实后,受影响期间不视为闲置时间;因政府因素不能继续使用的闲置土地,符合有偿收回条件的,改变了原办法按地块前期投入70%予以补偿的做法,规定直接按财政评审确定的前期投入全额给予补偿;未完善用地手续的闲置土地,如按现行规定须以公开出让方式取得土地的,应按现行政策以公开出让方式完善用地手续。(本文来源:国土部网站)netease

闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。2011年12月,国土资源部公布《闲置土地处置办法(修订草案)》,加码闲置土地管理,土地闲置2年可无偿收回。

收回闲置土地是涉及当事人重大利益的行政处罚,除应遵守《行政处罚法》第三十六条至第四十一条的规定外,还应遵守《闲置土地处置办法》第三条、第五条的特别要求,避免程序违法。收回闲置土地应遵循以下步骤:一、立案。通知原土地使用权人。二、对土地闲置情况进行调查、认定并要求原土地使用权人限期举证申辩。三、认定事实后,下发《收回土地使用权告知书》。告知原土地使用权人有关人民政府或土地行政主管部门拟无偿收回土地使用权的事实、理由和依据;闲置土地已依法设立抵押权的,还应当告知抵押权人。四、拟定闲置土地处置方案。告知原土地使用权人听证权利;听取原土地使用权人的陈述和申辩。原土地使用权人要求听证的,应当举行听证。五、处置方案报原批准用地的人民政府批准。六、下发《收回国有土地使用权决定书》,并送达原土地使用权人。告知原土地使用权人有申请行政复议或提起行政诉讼的权利。七、向社会公告收回土地使用权决定。

《闲置土地处置办法》规定了6种闲置土地处理方式:延长开发建设时间,但最长不得超过l年;改变上地用途,办理有关手续后继续开发建设;安排临时使用,待原项目开发建设条件具备后,重新批准开发,土地增值的,由政府收取增值地价;政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设;政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者,对原建设项目继续开发建设,并对原土地使用者给予补偿;土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书,将土地使用权交还给政府,原土地使用者需要使用上地时,政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。但对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地,土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的,除选择上述规定的方式处理外,还可以按照实际交款额占应交款额的比例折算,确定相应上地给原土地使用者使用,其余部分由政府收回。为进一步加大对闲置土地的处置力度,促进资源节约利用,《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)、《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》(国土资电发[2007)36号)、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)等文件对严格闲置土地处置进一步作出规定:士地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价;土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳人政府储备等途径及时处置、充分利用;对于违法审批而造成土地闲置的,要及时清退。能够恢复耕种的要恢复耕种,不能恢复耕种的纳人政府土地储备,优先安排开发利用。