在《物权法》出台前,《物业管理条例》(下简称《条例》)是调整物业纠纷的主要法律依据。《条例》虽然对业主大会的设置及职能,物业服务的相关内容等作出具体规定,但由于欠缺制度设计的理论基础,面对实践中出现的各类问题,《条例》并没有起到解决纠纷的理想作用。《物权法》为建筑物区分所有和物业服务提供了基本法位阶的法律依据和科学的理论依据。《物权法》出台后,《条例》作为下位法应依照《物权法》的原则性内容进行相应的调整。同时,《物权法》也为《条例》留下充足的空间细化其关于建筑物区分所有权的原则性条款,使之更加明确并具有可操作性。 《物权法》体现的原则是对国家、集体、私人物权的平等保护,专设一章规定了业主的建筑物区分所有权,从维护业主的合法权益出发明确规定了业主的权利、业主委员会的职能、业主和物业服务机构的关系等问题。 《物权法》是基本法律,属于上位法;《物业管理条例》是行政法规,属下位法。《物权法》做出了新的规定,作为下位法的原《物业管理条例》势必要做新的修改与《物权法》保持一致,否则就会出现部分内容因与《物权法》抵触而无效。 从法理上讲,应当是先有物权,后有物业管理基本规则。也就是说,必须先由《物权法》把业主的基本物权确立下来,在这个基础上才能制定物业管理的基本规则。物权没有确立,就很难确立适当的物业管理规则。有了《物权法》,《物业管理条例》也必须与其保持一致。