道理楼上讲得很明白了，关键是你要自己判断所在城市的发展及你对投资的风险承担能力。你在那个城市？急需钱用吗？是想长期投资还是炒炒楼？新城区的商业前景如何？三年后会发展吗？多问些问题再下判断。从我的感觉，如果你不等钱用，那么也不算贵。回购协议不必签，先租给别人经营，三年后，自己再看情况作决定。毕竟是房产，放在那儿，风险不算太大，只要你不会急着这笔钱用。

产权商业很危险。1、是国家名令禁止的，不允许包租，或承诺任何收益性回报。2、返租其实是一个一个变像的促销，只不过是把给你的折扣分期给了你，返租意味着，开发商受合同约定，就算租不出去，开发商一样会给你返租。除非是整体大型商业统一出租（比如租给一个商场或卖场），否则不可能全部租出去或者保持业态的平衡（这点很重要，如果没有商业管理公司管理，一个商业在一定区域内不平衡，比如一层有十个咖啡店，那么不可能长久）。3、如第二条所述，商业就是要养，养个一两年才会有人气，如果开发商没有租出去，或者经营的不好，三年以后不返租了，你收回，看到的还是一个萧条的商业，到时候不管是你租，还是自己经营都不会很好。4、你如果买的商业价格如果不是很高倒不用太担心，商业投资还是不错的，但不是看三两年的回报，要看长远的回报，就是说商业投资是一个长期的投资。关于3年后回购是否要签，我看是要看市场发展的情况，如果你觉得三年后当地房地产市场肯定是要涨的，那没必要签，自己卖给别人更合适，反之可以收回成本。要看对市场的判断了，这才叫投资，肯定有风险，要不就不要投资叫送钱了。