目前,商业银行住房按揭还款主要分为“等额本金”、“等额本息”两种方式。“等额本金”就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每月归还,同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种还款方式每月的偿还额逐月减少。而“等额本息”则是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式,即在整个还款期内,每月的还款额固定不变。 据测算,在还贷前期,“本金法”归还本息的金额要比“本息法”多。因此,当贷款利率下降时,“本金法”在较高利率的情况下已经支付了较多的本息,能够享受到低利率的本金要比“本息法”少;反之,当贷款利率上升时,“本金法”“吃”到高利率的剩余本金则少,利息总支出相应减少。换句话说,当利率走高时,两种方式还款的总额差会拉大;利率走低时两者额差则缩小。 举个例子:某购房者贷款50万元,贷款期限10年,当期贷款利率为5.04%。如果贷款期内利率未发生调整,选择等额本金法和等额本息法到期支付的利息总和分别为12.7万元和13.75万元,两者相差1.05万元。假设5年后贷款利率下降为4.2%,在利率调整时,选择等额本金法和等额本息法剩余的本金分别是28.13万元和32.3万元,最后到期支付的利息总和分别为12.17万元和13.11万元,两者相差0.94万元。 反之,如果5年后贷款利率上升为5.58%,则“本金法”和“本息法”到期支付的利息总和分别是13.05万元和14.18万元,两者相差1.13万元。到贷款易网站查看回答详情>>