一、土地使用权证土地使用权证又称国有土地使用权证,是指经土地使用者申请,由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称,土地坐落、用途,土地使用权面积、使用年限和四至范围。国有建设用地土地使用权证是由县级国土部门发放,可以到县国土资源部门地籍登记部门免费查询,开发商大的土地使用证叫总证,如果总证不符,就不能办理分户个人的证,已就办不了房屋产权证。二、如何获取土地使用权证,主要程序如下:初始土地登记(1)申请登记。由用地者到市国土资源局地籍股填写土地登记申请书,提交申请人身份证或户口簿和建设用地许可证,建筑许可证,房产证等土地权属来源证明文件。(2)地籍调查。由国土资源局派人到实地调查,全面核实土地登记申请的内容,计算宗地面积,绘制宗地图。(3)权属审核。由国土资源局专职人员对申请登记的土地权属性质、用途权属来源、宗地面积等进行审核。(4)注册登记。填写《土地登记卡》、《土地归户卡》和《土地使用证》。(5)颁发土地证书。申请人凭身份证和《土地使用登记收件单》,领取《土地使用证》。变更土地登记(过户)(1)申请变更登记。属土地使用权转让的,转让双方填写好转让申请书、转让合同书、转让登记表;属继承房屋取得土地使用权的,提供公证继承书,并填写土地登记申请书;属祖屋分户的,提交分户协议书或户主申请,填写土地登记申请书;还要提交申请人的身份证或户口簿和原土地证书、房产证等土地权属来源证明文件。(2)变更地籍调查。变更必须与原来宗地登记档案并案进行。宗地部份变更的,要实地核定面积,界址点,重新绘制宗地图;宗地全部变更,界址没有变化的,可不进行界址调查,但宗地图应重新绘制。(3)变更权属审核。内容与初始土地登记相同。(4)注册登记,换发证书。注消原《土地登记卡》、填写新的《土地登记卡》,更改《土地归户卡》。收回注销原《土地使用证》,填写颁发新的《土地使用证》。土地使用权抵押登记(1)申请。抵押人和抵押权人应当在抵押合同签订十五日内,凭抵押合同,贷款合同申请抵押登记。填写土地抵押登记申请书。并提供《国有土地使用证》或《集体土地使用证》、身份证等有关材料。(2)地籍调查。由国土资源局派人对新设定土地使用权抵押权的宗地进行地籍调查。(3)权属审核。土地登记人员对抵押设定的登记内容进行审核。(4)注册登记。经审核符合登记的,在宗地原《土地登记卡》上进行注册登记。(5)颁发证书。申请人凭身份证和《土地登记收件单》领取《土地他项权利证明书》。

郑州小产权房政策《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定,“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任”。

一、土地使用权证土地使用权证又称国有土地使用权证,是指经土地使用者申请,由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称,土地坐落、用途,土地使用权面积、使用年限和四至范围。国有建设用地土地使用权证是由县级国土部门发放,可以到县国土资源部门地籍登记部门免费查询,开发商大的土地使用证叫总证,如果总证不符,就不能办理分户个人的证,已就办不了房屋产权证。二、如何获取土地使用权证,主要程序如下:初始土地登记(1)申请登记。由用地者到市国土资源局地籍股填写土地登记申请书,提交申请人身份证或户口簿和建设用地许可证,建筑许可证,房产证等土地权属来源证明文件。(2)地籍调查。由国土资源局派人到实地调查,全面核实土地登记申请的内容,计算宗地面积,绘制宗地图。(3)权属审核。由国土资源局专职人员对申请登记的土地权属性质、用途权属来源、宗地面积等进行审核。(4)注册登记。填写《土地登记卡》、《土地归户卡》和《土地使用证》。(5)颁发土地证书。申请人凭身份证和《土地使用登记收件单》,领取《土地使用证》。变更土地登记(过户)(1)申请变更登记。属土地使用权转让的,转让双方填写好转让申请书、转让合同书、转让登记表;属继承房屋取得土地使用权的,提供公证继承书,并填写土地登记申请书;属祖屋分户的,提交分户协议书或户主申请,填写土地登记申请书;还要提交申请人的身份证或户口簿和原土地证书、房产证等土地权属来源证明文件。(2)变更地籍调查。变更必须与原来宗地登记档案并案进行。宗地部份变更的,要实地核定面积,界址点,重新绘制宗地图;宗地全部变更,界址没有变化的,可不进行界址调查,但宗地图应重新绘制。(3)变更权属审核。内容与初始土地登记相同。(4)注册登记,换发证书。注消原《土地登记卡》、填写新的《土地登记卡》,更改《土地归户卡》。收回注销原《土地使用证》,填写颁发新的《土地使用证》。土地使用权抵押登记(1)申请。抵押人和抵押权人应当在抵押合同签订十五日内,凭抵押合同,贷款合同申请抵押登记。填写土地抵押登记申请书。并提供《国有土地使用证》或《集体土地使用证》、身份证等有关材料。(2)地籍调查。由国土资源局派人对新设定土地使用权抵押权的宗地进行地籍调查。(3)权属审核。土地登记人员对抵押设定的登记内容进行审核。(4)注册登记。经审核符合登记的,在宗地原《土地登记卡》上进行注册登记。(5)颁发证书。申请人凭身份证和《土地登记收件单》领取《土地他项权利证明书》。

案情:市供销合作总社与吴某签订了国有土地使用权及房屋转让协议,其后吴某与第三人郭某签订了转让协议,将杨某现居住的房屋及所涉土地转让给郭某,被告市政府依郭某的申请向郭某发证,郭某以此向法院提起民事诉讼,要求杨某从房屋中迁出。杨某认为被告的颁证行为侵犯了其合法的居住权,向法院提起行政诉讼。评析:被告认为其颁证行为合法,理由为该诉争土地的权属及权属来源均无争议,第三人申请登记时提交的资料真实、齐全,也符合有关规定。笔者认为,被告在受理第三人郭某申请土地使用权变更登记申请时不仅应依照国务院《土地登记规则》(简称《规则》)、《江苏省土地登记办法》(简称《办法》)的规定进行形式审查,还应按照国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(简称《条例》)及《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》(简称《实施办法》)规定进行实质审查。《条例》第24条第2款规定,土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内土地使用权随之转让。《条例》之所以这样规定是因为房屋具有依附于土地存在的特征,因此我国处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或房随地走”,根据这一原则,《规则》、《办法》规定申请土地登记时必须提交地上建筑物及其他附着物权属证明,从《规则》第37条第1款规定看,因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的,涉及房产变更的,在房产变更登记发证后申请变更登记。本案中吴某在未取得土地使用权及房屋所有权权利证书的情况下将有关房屋及土地使用权再转移给第三人郭某既违反了上述规定,亦属逃避国家税费征缴的行为,依法不能支持。根据《实施办法》第33条第(3)项的规定,受让人在签订转让合同之日后向房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记。本案中第三人郭某直接申请办理土地使用权变更登记,不符合土地使用权转让登记的程序。第三人的申请登记时仅以镇建设管理服务站出具的证明代替房产变更登记证书,该证明并不属法定的房屋权属证明文书,被告未能严格依照规定进行审查即向第三人颁书,属主要证据不足,程序不合法,依法难以支持。法院基于上述理由判决撤销被告向第三人颁发的国有土地使用权证书。

《意见》提出,要严格规范农村集体土地确权登记发证行为,严禁搞虚假土地登记,严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。《意见》明确规定,“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任”。对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾,朱司长称,农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完,将不予以登记发证。