建设用地使用权的转让(1)出让+转让根据《城市房地产管理法》第39条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;②按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;③转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。(2)划拨+转让以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由“受让方”办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。(3)让与禁止下列房地产不得转让:①以出让方式取得土地使用权,但未符合《城市房地产管理法》第39条规定的条件的;②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;③依法收回土地使用权的;④共有房地产,未经其他共有人书面同意的;⑤权属有争议的;⑥未依法登记领取权属证书的;⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

建设用地使用权的转让(1)出让+转让根据《城市房地产管理法》第39条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;②按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;③转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。(2)划拨+转让以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由“受让方”办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。(3)让与禁止下列房地产不得转让:①以出让方式取得土地使用权,但未符合《城市房地产管理法》第39条规定的条件的;②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;③依法收回土地使用权的;④共有房地产,未经其他共有人书面同意的;⑤权属有争议的;⑥未依法登记领取权属证书的;⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

国有土地使用权可以与土地所有权相分离,国有土地使用权可以依法进入市场出让转让。按用途划分,可以划分为国有农用地使用权、建设用地使用权,国有未利用地一般不确定使用权人。

《物权法》规定,建设用地使用权人建造的建筑物的所有权属于建设用地使用权人。住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,居住用地使用权年限为70年。本案中,若小刘依法购房并取得房屋产权登记证书,房屋产权归小刘所有,房屋产权不同于住宅建设用地使用权,法律只对住宅建设用地使用权规定了70年的期限,且届满后自动续期。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》也进一步明确:严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时,所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转,必须是符合规划、依法取得的建设用地,并不得用于商品住宅开发。