你这个问题确实太专业了。

首先,我们先要了解什么是融资租赁。租赁是指出租人给与一定的收益的条件下,授予承租人在约定的期限内占有何使用财产权利的一种契约行为。融资租赁又称财务租赁是区别于经营租赁的一种长期租赁形式,由于它可以满足企业对资产的长期需求,有时也称资本租赁。 那末,融资租赁在商业地产上有哪些形式呢? 1.售后回租。这个方法被广泛的使用在现有的产权形商铺的销售上面。我这里不作细述。 2.直接租赁。即不作销售,直接通过收取租金的方式得到资本利益。这个也很常见我不细说。 3. 杠杆式租赁。这个目前在国内尚少使用。其利益方较为复杂。涉及承租人、出租人和投资基金或贷款公司等三方。对于承租人与上面的第二个内容大体一至。但是对 于出租人就大有不同了。按国际惯例,出租人将资产的30%自留,作为自己的投资。另外以该资产作为担保向资金的借贷方借入其余资金的70%。因此,出租人 又成了借款人,即拥有资产的所有权,又收租金偿还债务。若出租人不能按期偿还,那么资产转归借款人所有。 第一,融资租赁的流程。 1.通过招商选择租赁公司。也可委托专业的商业运营公司整体管理。 2.招商授权 3.签订租赁合同和经营合同 4.投保 5.收取租金 6.租赁期的二次调整,又称再招商 7.租赁期满的退场。 8.若采用杠杆租赁,在签订租赁合同和经营合同后提请借款。签订借款合同。 9.支付借款利息 第二,租金的核算 租金应该包括资产价款和租息两部分,租息又可分为融资成本和租赁管理费等。 下面我做一个细解: 1.资产的折价、保险等 2.因融资而产生的利息支出 3.营业费用、物业管理费用、水电热等杂费 4.资本收益 租金的支付: 1.按时间划分:年付、半年付、季付、月付 2.按发生先后分为:前付租和后付租 3.按每期金额分:等额和不等额支付 第三,优缺点。 优点: 1.融资速度快 2.比贷款和债券的限制条件少 3.缩短了投资周期。一般纯商业地产的销售期...