我在2005年11月25日购买的商品房(商住公寓房)。按合同约定,2006年10月30日前交付使用,2007年4月29日前取得房产证书。 实际情况是:一、2006年10月30日开发商与我签订了一份《房屋正式移交协议(未拿到房屋钥匙)》,其中约定“我方认可所购房屋开发商已于2006年10月30日正式交付,以本协议作为房屋的接收手续。并在同时此房屋也正式移交给开发商租用经营,本协议也作为我向开发商移交房屋的正式手续”。当天,我又与开发商签订一份《租赁协议书》。从签定《租赁协议书》起,我就按时足额地收到开发商依照《租赁协议书》所支付的租金。二、房产证至今未得到。需要说明的一点是,虽然开发商支付了我的租金,但他们至今未营业(他们说消防未验收)。我想咨询:1.迟延**与支付租金之间有何关系?2.我这种情况的迟延**是否违约?若违约,能否按合同约定索赔违约金?3.我与开发商所签订的租赁协议书是否有效?若现在无效,那么在未取得房产证的前提下,我是否可单方终止该协议?有何后果和经济损失?烦尽量回答的详细些。先谢了。 北京市