土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。土地增值税实际上就是反房地产暴利税,是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率,对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,例如增值额大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税。据专家测算,房地产项目毛利率只要达到34.63%以上,都需缴纳土地增值税。计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定,有下列情况之一的,免征土地增值税: (一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税,增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。 (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 (三)因城市实施规划、国家建设的需要而拆迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。 (四)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为课税对象,以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额之后的余额。其中,纳税人取得的收入包括转让房地产的全部价款和相关经济收益,形式上包括货币收入、实物收入和其他收入。确定增值额的扣除项目包括:(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用;(2)开发土地和新建房及配套设施的成本,包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用;(3)开发土地和新建房及配套设施的费用,包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。此项费用扣除有一定的比例限制,具体比例由各省市、自治区、直辖市人民政府规定;(4)经过当地税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格(指在转让已使用的房屋和建筑物的时候,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折旧率后的价格);(5)与转让房地产有关的税金,包括纳税人在转让房地产的时候缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。纳税人转让房地产的时候交纳的教育费附加可以视同税金扣除。(6)从事房地产开发的纳税人可以按照上述第(1)、(2)项金额之和加计20%的扣除额。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或者按照建筑面积计算分摊,或者按照税务机关确认的其他方式计算分摊。

一、定义土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。二、法规1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138号);2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号);3.《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号);4.《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号文);5.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)。三、征税范围(一)只对转让国有土地使用权及其地上建筑物。这里包括四层含义:1.转让的土地归国家所有。而农村集体所有的土地使用权根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》,是不得自行转让,只有根据有关法律规定,由国家征用以后变为国家所有才能进行转让,所以集体土地的自行转让是一种违法行为,对于目前违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后,再纳入土地增值税的征税范围;2.对出让国有土地使用权取得的收入不征税;3.产权发生转移征税,没有转移如房地产出租不征税;4.不论是单独转让国有土地使用权或国有土地使用权与房地产产权一并转让,均应征税。(二)只对有偿转让的房地产行为征税。对于转让但是未取得收入的行为,如赠与、继承等不予征税。这两个条件必须同时具备,缺一不可。具体情况如下:1.出售方式,又分为土地开发后转让、房屋转让、存量房地产转让等形式,征税。2.房地产的继承、赠与、出租、抵押、重新评估和房地产的代建行为,免征。

你好,(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。希望我的回答对你有所帮助