军产房是由国家专门划拨的军事用地,由部队盖建,并且只分配给所属部队的军人使用,使用者每月交纳一定的租金,只有使用权,没有所有权,不能上市交易,也不能继承。然而,现实生活中却存在大量的出售军产房使用权或居住权的情况,因此,法院在离婚诉讼中一般按如下原则处理军产房:(1)对分配给军人使用的军产房的处理。在军婚家庭中,对于非军人一方,在离婚财产分割时,如果该军产房仅分配给军人使用的话,则法院不会将该房作为夫妻共有房产加以分割,亦不会判决对非军人作价补偿。(2)对转让使用权或居住权的军产房的处理由于目前关于军产房的买卖的法律适用及合同效力的认定缺乏明确的法律规定,所以在离婚诉讼中,对通过转让使用权或居住权方式取的军产房,法院一般情况下不会判决房屋所有权的归属,而是根据实际情况判决由一方当事人使用。如果当事人就该房屋取得完全所有权后产生争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

由于军产房是部队而不是专业开发商进行开发,在项目操作经验、规划设计、工程管理乃至物业管理等方面总会有所欠缺。这还不算是大问题,最让人担心的是:军产房售出后由其自身房产管理机构颁发其内部产权证件,转让备案也是由军队内部的产权管理部门办理。这种自己管自己的方式很难让购买者放心。军产房买卖合同是由开发单位按照商品房买卖合同拟定的,但如合同中对不能按时入伙,开发者应负的责任并无约定。在商品房交易中,出现此种情况可以参照《商品房销售管理办法》进行处理,但此项法规并不适用于军产房,军产房不在地方部门管理范围之内。同集资房、微利房相似,由于历史的、政策的原因,军产房也是一种产权特殊的房产。军产房毕竟是一种极其特殊的房产形式,同商品房市场每年上千万平方米的供应量,军产房供应量微乎其微,另外,此类项目大多规划为一栋住宅楼、一栋办公楼,其中办公楼部分一般为部队单位自用,部分住宅楼项目对外发售。因此军产房对商品房市场的影响力有限。

军产房也有多种性质,在拆迁时单位营房科也有一定的政策影响力,而且拆迁方有时本身就是部队,政策执行更加灵活。你如果想要保护自己利益,最核心的要义是和营房科积极联系,保持信息及时和沟通顺畅。军产房的继承问题是非常复杂的,限于篇幅不可能在这里做全面的分析。

购买军产房应注意与军队房屋管理部门核实能否办理军产证的变更登记。另外,军产房无法办理落户,如遇拆迁、征收、征用,尚无明确法律予以规定,购买军产房如与军队房屋管理部门发生纠纷,人民法院不予受理。