承租人通过租赁方式取得承租土地使用权,在按规定支付租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意,或者按照租赁合同约定,可以将承租土地使用权转租、转让、抵押,但必须依法办理土地登记手续。承租人将承租土地使用权转租或者分租给第三人的,承租土地使用权仍由原承租人持有,承租人与第三人建立了附加租赁关系,第三人取得土地的他项权利。承租人转让土地租赁合同的,租赁土地使用权由第三人取得,租赁合同经更名后继续有效。地上房屋等建筑物、构筑物按照法律规定抵押的,承租土地使用权可随之抵押,抵押权实现时,土地租赁合同同时转让。

土地租赁最长时间是30-70年。土地使用权租赁是指土地所有者或使用者,将土地的使用权、经营权在一定时期内租给承租人使用并收取租金的行为。我国土地租赁有两种方式:一是土地所有者即国家,将国有土地使用权出租给土地使用者,这种方式习惯上称之为国有土地租赁或土地年租制;二是土地使用者将土地出租给另一土地使用者,这种方式习惯上称之为土地使用权出租。

土地所有权是指土地所有者依法对自己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有者这种占有、使用、收益和处分权利,是土地所有制在法律上的体现。在我国,土地所有权的权利主体只能是国家和农民集体,其它任何组织和公民个人都不享有土地所有权,这是由我国土地的社会主义公有制决定的。土地所有权的四项权能即占有、使用、收益和处分。土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念,这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现,国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利,国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。希望我的回答对您有所帮助。

授权经营国有土地使用权转让或者抵押,可以参照划拨国有建设用地使用权办理登记。授权经营国有土地使用权是国有企业改革过程中出现的一种特殊的土地权利。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局令第8号)、《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(以下简称《意见》)等相关规定,授权经营国有土地使用权具有以下特点:一是权利主体具有特殊性。取得授权经营国有土地使用权的主体为经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司。这些公司一般都是特大型的国有企业。中小国有企业、外资企业、民营企业等都不可能成为授权经营国有土地使用权的权利主体二是被授权经营的企业在其企业集团内部代表国家经营管理土地。被授权经营的企业对土地的权利主要表现为可以将土地租赁给其直属企业、控股企业、参股企业使用或以作价出资(入股)等方式配置土地;经被授权经营的企业同意,被授权经营的土地可以在其直属企业、控股企业、参股企业之间进行转让等。被授权经营企业的义务主要表现为必须接受授权部门的监督管理,须对土地资产保值、增值情况提供年度报告,对企业土地股权的年度变化情况以及对土地资产处置的文件及时报授权部门备案等。三是权利客体一般为国有建设用地。四是权利性质类似划拨土地使用权。主要表现为被授权经营的土地向集团公司以外的单位或个人转让时,应报经土地行政主管部门批准,并补缴土地出让金。《土地登记办法》只是对授权经营土地使用权的初始登记,进行了规定,但对其转让或者抵押如何登记没有进行规定。授权经营土地使用权是国有企业改革过程中出现的一种极为特殊土地权利类型,其权利内涵以及所具有的权能等内容都缺乏明确的规定。笔者建议土地登记机构在实践中办理授权经营土地使用权转让或者抵押的登记时,参照划拨国有建设用地使用权办理,并关注以下问题:三是根据《意见》规定,授权经营国有土地使用权“向集团公司以外的单位或个人转让时,应报经土地行政主管部门批准,并补缴土地使用权出让金”。如果被授权经营的企业已经将土地通过作价出资(入股)投入其直属企业或控股企业、参股企业的,其直属企业或控股企业、参股企业转让土地,是否适用该规定?是否还应当缴纳土地使用权出让金?笔者认为如果直属企业或控股企业、参股企业取得的土地使用权登记的权利类型为作价出资(入股),则不适用这一规定,不须再缴纳土地使用权出让金,因为土地使用权出让金已经转化为股权为被授权经营的企业所持有。四是由于目前没有文件对授权经营土地使用权抵押做出规定,因此对其能否进行抵押存在争议。

我国《担保法》的第三十七条规定,下列财产不得抵押:(一)土地所有权:(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)依法不得抵押的其他财产。第二款的除外情况,一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;二是以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见,由于农村村民的住宅宅基地不在法律规定的可以抵押的范围内,所以宅基地的使用权不能抵押。■详解:物权法第184条(第一百八十四条下列财产不得抵押:(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。)禁止以宅基地使用权设定抵押。所谓宅基地是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地。所谓宅基地使用权是指,农村集体组织的成员依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利。宅基使用权人有权利用该土地建造住宅及其附属设施。在物权法制定过程中,就禁止抵押的财产范围争议最大的一个问题就是宅基地使用权能否抵押一种观点认为,应当允许这两类土地使用权进行抵押。例如,有的常委会委员认为,解决“三农”问题,建设社会主义新农村,现在最大的问题就是没有金融保障。物权法应当给老百姓的金融借贷提供保障。建议物权法允许老百姓以承包的山林、承包的土地、宅基地用于抵押。这对于解决“三农”问题会起到很好的作用。再如,有的委员认为,现在商业银行和农村信用社的贷款一般都需要有抵押或者其他担保。如果物权法不允许农民的房产(包括宅基地)可以抵押,广大农民基本上就没有贷款抵押物。此外,城市的居民有了房产就可以作为贷款的抵押,而农民有了房产不能作为贷款的抵押,很不合理。因此,建议在法律上留一个口子,允许农民以房产作为抵押物。另一种观点认为,以家庭承包方式取得的土地承包经营权和宅基地不能设定抵押,至少目前还不宜放开。例如,有的同志认为,按照用益物权的性质,宅基地使用权是可以抵押的,但是在现在的经济社会条件下,农村医疗、养老、生活保障制度都不完善,宅基地使用权和土地承包经营权是农民赖以生存的保障。同时宅基地使用权本身具有身份性质和福利性质,因此现在不宜完全放开这两种权利的抵押。还有的同志认为,土地承包权和宅基地使用权都是当前大多数农民安身立命之本,因此目前尚不具备放开这两种权利抵押的条件。最后,物权法采取了第二种观点,即不允许以宅基地使用权设定抵押。这样规定的主要理由在于:首先,此种规定能够抑制占用农地建房,从而实现保护耕地这一基本国策;其次,能够维护农民的基本生存条件。宅基地使用权是为了保障农民基本生活居住条件而无偿或者以非常低廉的价格批给农村集体经济组织的成员用于建造农村村民的个人住宅的土地使用权。因此,宅基地使用权具有一定的社会保障性质,如果允许宅基地使用权可以设定抵押权,那么当使用权人无法清偿债务时,就会丧失该土地使用权,从而出现农民居无定所,以致出现社会不稳定的严重后果。