当夫妻一方擅自处分共有房产时,房产是登记在一方名下,还是登记在双方名下,其效力的判定应该是不同的。一、我国《城市房地产法》确有“共有房地产,未经其他共有人书面同意不得转让”的规定。但这里“共有人”的含义是什么呢?从立法本意来看,该条款中“共有人”的含义应该是指产权证上明确载明的共有人,不包括未经登记的实际共有人,因为产权证是一种权利凭证,具有公示的效力。如果要求购房人审查拟交易的房产是否还存在其他的实际共有人势必会加重买受人的注意义务,这也是不现实的。因此,买受人依据卖房人提供的房产证进行交易是正当的、合法的,其交易行为应当受到法律的保护。由此,当房产登记在擅自处分人一人名下时,其与买受人的买卖行为应该认定为是有效的(善意取得)。当然,如果其他的实际共有人有证据证明买受人是恶意的,其买卖行为便不再受到法律的保护,比如,其他实际共有人有证据证明买受人明知道房产是夫妻二人共有的房产,甚至也知道夫妻二人正在离婚纠纷之中,那么买卖行为便会因为买卖双方恶意串通而导致无效,即使房产已经过户到买受人名下,买受人也应该返还房产。因此,在房产登记在擅自买房人一人名下时,原则上应该认定行为有效,只有在买卖双方恶意串通的情况下才无效,举证责任在其他实际共有人一方。相反,如果在这种情形下认定无效,势必会损害无辜买方的利益,助长卖方以其他共有人不同意为理由而随意反悔,从而也不利于不动产的交易,这与我国《物权法》立法本意相违背。认定买卖行为有效还可以增强人们的法制观念,在房产登记的问题上要依法办事,而不是依习惯办事,对推进法治建设是有积极意义的。二、当房产登记在夫妻二人名下时,按照《城市房地产法》规定,未经其他共有人书面同意的,不得转让。前面已经陈述,此处的“共有人”是指产权证上登记的共有人,因此,当房产登记在夫妻二人名下时,夫妻一方擅自处分的行为无效。同样,这也存在着例外的情形,这就是当买受人善意取得时买卖合同应该有效,但这需要买受人对自己的“善意”提供证据,而且必须是已经办理了过户手续,如果尚未办理产权变更手续,也不构成善意取得,买卖行为依然属于无效。总之,在房产登记在夫妻二人名下时,夫妻一方擅自卖房的行为原则无效,但善意取得为例外,这时举证责任在买受人。相反,在这种情况下如果采用了原则有效的做法,显然违反了我国《物权法》的规定,同时也会严重损害房屋所有人的利益。同时,在这种情况下认定买卖行为无效,可以加强买受人的主意义务,促使其对房产登记情况进行认真的核实,减少不必要的纠纷。三、综上,依据产权登记的两种不同情形,擅自买卖行为效力的认定原则也是不同的,第一种情形以有效为原则,无效为例外,而且认定无效的举证责任在实际共有人。第二种情形以无效为原则,有效为例外,而且认定有效的举证责任在买受人。针对不同情况采用不同的原则,具体问题具体分析,兼顾和平衡了实际共有人和买受人的利益。

(一)交易主体的风险。出卖人并非房屋所有权人,未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。(二)交易房屋的风险。这包括多种情况:用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属有争议;房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权益的;房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的;用于交易的房屋存在质量瑕疵。(三)交易手续的风险。房屋属于不动产,则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。(四)交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明,或者合同条款签订不明确,那么其中一方的权益就容易受到损害。(五)产权风险。购买二手房也要认准产权,以免房屋今后不能出手。按规定,买卖双方要缴纳相关税费,办理产权过户手续,房地局才会核发过户后的产权证。希望能帮助您。

在夫妻关系存续期间,夫妻一方擅自卖方有效吗?夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效,须综合判断:如果房产登记在一人名下,购房人与卖房夫妻也不熟悉,判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在二人名下,判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件,举证责任在购房人,即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件,即应以购房人是否善意、有偿作为条件。同时,对于合同的有效无效也可以引用《合同法》52条进行排除判断。但是,如果产权已经转移,就不能对抗善意第三人(买方)了。夫妻关系存续期间,在没有对财产进行分割的情况下,部分共有权人擅自处分共有财产的,一般认定无效。例外的情况是,第三人有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的,应优先保护善意第三人的利益。