按揭房是指上家通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行,产权人不得擅自出售房屋。所以按揭房还未办理房产证不可直接买卖,按揭房交易过程比普通产权房要繁琐,通常有转按揭交易和非转按揭交易两种操作方法,风险防范的关键是签订规范合同。一、转按揭交易转按揭是指将房屋产权人(上家)欠银行的贷款转让给下家,原抵押关系解除,下家以所购房屋重新向银行作抵押。需具备以下几个条件:1.按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务,有指定的转按揭担保机构;2.下家具备银行规定的贷款条件;3.下家的贷款额度受到限制,一般来说,若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额,则难以成功。交易过程:居间委托———前期审查———签订买卖合同———转按揭申请———过户抵押。二、非转按揭交易不通过转按揭的方式转让按揭房,在二手房交易实践中也很常见,但最好通过诚信度较高的中介公司,以防其中较大的风险。采用这种方式的主要原因有:1.贷款银行没有转按揭业务;2.下家无需贷款或贷款数额要超过原贷款数额,或者欲贷数额明显少于原贷款数额;3.上家需要在短期内完成交易。非转按揭交易的实质:签订转让合同还贷后再交易过户。相对于转按揭,这样交易更灵活、方便。