基于契约自由原则,当事人在不违背法律强制规定或公序良俗的范围内,得订立任何内容的债权契约,是为债权契约自由原则。但值得注意的是,民法虽对契约不采类型强制原则,但对于若干日常生活常见的合同,各国合同法一般均在分则以有名合同加以规定,按学者解释,这不外基于两项机能,其一、以任意规定补充当事人约定之不备。其二、以强制规定保护当事人的利益。查现行合同法相关规定,可以发现并没有对物业管理合同作出的任何特别规定,在现行立法上,物业管理合同自应属于无名合同之一种。实践中对物业管理关系的调整主要是通过地方规章实现的,各地的做法存在较大差异和不规范性,学者关于合同法的研究著述中也少见此方面内容。依民法理论,合同内容,尤其是其中的主要条款,是合同当事人双方按意思自治原则所设定权利义务的具体体现,亦是判定合同性质的基本途径。以下结合现实中的情况,对物业管理合同的主要内容,作一个大致概括,为最终廓清物业管理合同的性质做出铺垫:一般而言,物业管理合同的主要条款由以下方面构成:1、当事人和物业的基本情况,主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。2、双方的权利和义务,主要是物业所有人或使用人支付物业管理费,物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款,具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异,一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。3、物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外,各地的地方性规章也大都进行了底限性规定,但各地规定的情况参差不齐,可资参考的是国际健康组织(WHO)对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准,归纳起来有以下四点:(1)火警防范,如加强消防设备、防火设施的管理;(2)清洁维护,定期清除垃圾,清理水沟,外墙洗刷等;(3)公共设施维修,水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查;(4)花木整理,修剪花草树木,随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。4、物业管理服务费的标准和收取方法,物业管理合同皆为有偿合同,因而价金和酬金条款是其自然的主要条款。5、物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。此为物业管理合同的特殊条款,主要为物业管理单位履行管理义务的方便计。6、维修费用的收取和使用条款。维修费用一般独立与物业管理服务费独立开来,其收取方式主要由合同双方当事人约定一般。7、合同的有效期限,合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。物业管理服务的终止与一般合同的终止存在差异,物业管理合同的双方当事人一般不允许随时随意解除合同,如果一方提出要在合同期限内解除合同,就必须依据合同的具体条款进行协商,协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。8、违约责任、解决纠纷的途径。物业管理关系虽然仅在物业所有人使用人和物业管理公司之间发生效力,但由于物业管理关系存在特殊性,物业所在地居委会、城建部门和相关市政部门也对其享有一定行政管理和监督的职能,因而物业管理关系的纠纷解决及关系结束也与其他合同存有差异。9、当事人根据具体情况约定的其他主要条款。由此可见,相较与其他合同,物业管理合同在诸多方面有着自己的特殊之处,但在理论和实务中,学者和法官对此并没有引起相应的注意,关于物业管理合同的定性现在比较流行的观点有两种,即或认为物业管理合同为委托合同的一种,或认为物业关系为民法中代理制度的特殊类型,物业管理合同亦为设立代理关系的合同,以下将对这两种观点分别予以检讨。

开发商不是金融机构,没有权利发放贷款。贷款的是金融机构,比如银行。商贷5年以上的基准利率是6.15,公积金5年以上的基准利率是4.25。

一、业主与物业管理公司协商解决《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定,业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定,自愿平等地进行磋商,进而解决管理纠纷。二、由第三人调解这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人,由第三人来主持双方进行协商,促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种,比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。三、提交仲裁机关仲裁这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后,根据我国《仲裁法》第4条的规定,依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议,将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。四、投诉业主与物业管理公司发生纠纷时,业主可以根据《物业管理条例》第49条,向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。五、提起诉讼业主通过以上四种方式仍无法解决纠纷时可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉,请求法院依法行使审判权以解决纠纷。六、更换物业公司如果以上方式都不能让业主满意,则业主可以更换物业公司。

为了化解我国国有商业银行多年累积的巨额不良资产,防范金融风险,我国于1999年始设立了四家金融资产管理公司(信信达、华融、东方、长城)。四家金融资产管理公司的主要任务就是从国有商业银行收购(政策性剥离和商业化收购)不良金融资产进行处置。金融资产管理公司处置不良资产的手段,通常包括诉讼追偿、债权(打包)转让、债权转股权、减免债务等。由于不良金融资产处置在我国是一项全新的事业,没有专门的立法,在实践中困难重重。1999年我国四大金融资产管理公司接受国有商业银行14000亿元银行不良资产属于政策性接受,在很多问题上依赖于专门设定的行政规定运行。由于没有专门的立法,导致在资产剥离和处置中存在无法可依的现象,这给资产剥离与处置带来了极大的困难。随着我国国有银行股改工作的不断深化,银行资产的市场流通将日益增多,商业性市场收购银行不良资产的行为日益增多,不良资产的收购与处置将更多地依赖于法律规范来运做,相关的法律规范也将日益重要。从金融资产管理公司的角度来看,银行不良资产的接受和处置都涉及资产转让问题。实践中,由于转让中的问题,债权转让人和受让人均不能行使债权的事情常有发生。因此,关于转让的法律效力问题是金融资产管理公司十分关注的问题。1、债权转让中的限制性条款贷款行和借款人在借款合同中约定禁止贷款行或双方当事人擅自转让借贷合同项下权利义务。根据《合同法》第79条的规定,当事人约定不得转让的合同,债权不具有可转让性。借款合同中常见的约定是:任何一方不得擅自变更合同。这种约定是否可以理解为双方当事人仅对合同内容变更做出限制性约定,而未对合同主体变更进行限制。在实践中存在着一定的问题。对上述问题,我们的观点是上述限制不能成为限制债权转让的理由.第一,在银行借贷合同中,银行履行了放款义务之后,拥有债权,是比较单纯的权利方,权利主体的变更,并不改变或增加债务人的责任和义务。在实践中,债权转让是有利社会分工,提高社会经济效益的市场行为。第二,债权转让不属于合同变更。根据《合同法》第五章的规定,合同变更与合同转让是两个不同的法律制度,合同变更是合同内容的变化,而合同转让是合同主体的变化,即当事人一方将合同权利义务全部或部分转让给第三人。第三,如贷款发生在合同法生效之前,适用民法通则等有关法律的规定,因民法通则没有区分合同权利转让与合同变更的区别,民法通则又对合同权利转让作出限制性规定,此时债权转让是否受到限制?我们认为,即使依据民法通则的规定,在未取得债务人同意的情况下转让无效,但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第3条的规定,适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的,适用合同法的规定。据此,可以认为民法通则第91条的规定不应该成为限制合同权利转让的障碍。鉴于金融机构各分支机构之间的相对独立性,债权转让应当由出让人(贷款行)与买受人(金融资产管理公司)签署转让协议并联合发布转让公告;如果是由贷款行上级机构(如省分行)代替其辖内各贷款行签约并发布转让公告的,则应当有总行的统一授权。在实践中,存在着无授权而省行代贷款行签署转让协议并发布转让公告的情况,可能会导致债务人主张转让无效。我们认为,实践中并不存在债权转让无效的风险,这是因为,债权转让人(银行)的各级机构是同一法人,贷款行的上级行代贷款行行为,在法律上应视为有效;另外,在上级行代贷款行签署协议时,通常都有总行的统一授权,上级行充当银行的代理人签订债权转让协议,因此不应该存在越权的问题。合同法规定,债权让与在通知时对债务人发生效力。在金融不良债权从商业银行到金融资产管理公司的剥离过程中,由于债务人人数众多,部分甚至已杳无音讯,因此一一通知的方式很难做到。为此,最高人民法院在“十二条”司法解释中规定,金融资产管理公司受让国有银行债权后,原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的,人民法院可以认定债权人履行了《合同法》第80条第1款规定的通知义务。在案件审理中,债务人以原债权银行转让债权未履行通知义务为由进行抗辩的,人民法院可以将原债权银行传唤到庭调查债权转让事实,并责令原债权银行告知债务人债权转让的事实。金融资产管理公司在处置不良资产时,对外转让债权应履行何种通知程序?由于最高人民法院的司法解释规定以公告方式进行通知仅限于银行向资产管理公司转让债权,因此资产管理公司进一步转让债权势必须按照合同法的规定履行通知义务,这对资产管理公司的不良资产处置业务特别是债权组合打包出售业务带来障碍。金融资产管理公司组合债权打包出售与单一债权出售相比,其特点表现为债权笔数、户数众多;债务人、担保人分散等。根据我国合同法的相关规定,债权转让对债务人生效须由债权转让方履行对债务人的通知义务。由不良贷款的特性所决定,债务人、担保人中下落不明、改制、歇业、被吊销、注销的情况较多,事实上根本无法逐笔、逐户对债务人进行有效的通知,在组合打包转让债权的情形下,通知义务的履行变得更为困难。此外,国家要求金融资产管理公司向商业化转型,今后不良资产采取商业化收购方式,也不仅从国有商业银行收购,是否能采用同样的法规,存在着一定的问题。我们认为,不可能对各种不同的经济实体收购资产采用不同的法律规定。为鼓励不良债权流通,法律应允许不良债权转让以公告方式来通知债务人。特别是,对金融资产管理公司处置不良债权时更应该这样。因为,一方面,最高人民法院出台上述司法解释的政策目的在于为金融资产管理公司管理、处置不良资产提供便利条件,金融资产管理公司进一步的债权转让业务针对的是同样的不良债权;另一方面,最高人民法院已经就金融资产管理公司对债务人及保证人可否通过发布报纸公告的方式进行债权催收问题做出了肯定的解释,因此,对于组合债权打包出售的债权转让通知亦应当允许通过同样的方式进行,以提高不良资产的处置效率。7、不良债权转让生效日如何确定?在实践中,债权转让通常涉及三方当事人,转让人(债权人)、受让人、债务人。在债权转让过程中,转让人与受让人先签订债权转让协议,然后通知债务人。这里就涉及到债权转让时点问题,即债权何时发生转让。实践中有两种观点:一种观点认为债权转让自债权转让协议生效之时,另一种观点则认为债权转让自履行通知义务之时。由于债权转让时点的确定性,导致在协议签订后通知前出现权利维护不当的风险。如果以协议生效日作为债权转让时点,则权利维护责任由受让人进行,但受让人的行为是否起到权利维护的效果,是否会招致债务人的抗辩,具有不确定性。同样如果由转让人来维护,同样会存在相似问题。实践中较为稳妥的做法是双方共同维护,并尽早进行通知。就此问题,希望尽早出台相应法律或司法解释予以明确。至于如何盈利,你应该明白了吧。

根据2016年7月6日的银行基准利率调整,一年期存款利率为3.25%,一年期贷款利率为6.31%。这是央行时隔三年半来首次降息。央行上次降息要追溯到2008年12月23日。当时,央行将金融机构一年期存贷款基准利率分别下调了0.27个百分点。人民银行同时宣布,8日起,将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍,将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。此前,按照人民银行有关规定,我国一般金融机构存款利率不允许有浮动区间,而贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.9倍。