一、房地产市场综述2014年随着地方政府和央行密集出台了取消房地产市场的限购、限贷以及降息等政策,虽然苏州市房地产开发运行年内略微波动,但总体没有出现大的起落变化。2014年全市房地产开发市场呈现平稳发展态势,房地产开发投资持续保持高位增长。1、开发投资持续高位增长。2014年全市房地产开发投资完成1764亿元,同比增长19.6%,年内始终保持15%以上的增速,比上年提升2.8个百分点。其中住宅投资完成1304亿元,同比增长27.7%,增速比上年提升7.9个百分点。房地产开发投资占全社会投资的28.3%,占比较上年提高3.7个百分点。2、商品房施工面积平稳增长。2014年全市商品房施工面积为10909万平方米,同比增长13.7%,增速比上年回落0.5个百分点;其中住宅施工面积7652万平方米,增长11.6%,增速比上年回落1.6个百分点。3、商品房新开工面积增速放缓。2014年全市商品房新开工面积为3140万平方米,同比增长1.4%,增速比上年降低48.9个百分点;其中住宅新开工面积2210万平方米,增长1.3%,增速比上年减低54.9个百分点。4、商品房竣工面积持续下降。2014年全市商品房竣工面积为1527万平方米,同比下降9.8%,降幅比上年扩大2.4个百分点;其中住宅竣工面积1129万平方米,同比下降8.0%,降幅比上年收窄3.4个百分点。

房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件,其主要体现在如下几个方面作用:1.用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发(2004)20号的规定,我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式,其中核准项目向政府部门提交项目申请报告,备案项目一般提交项目可行性研究报告。同时,根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》,对某些项目仍旧保留行政审批权,投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。2.用于向金融机构贷款的可行性研究报告我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时,会对贷款项目进行全面、细致的分析评估,银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下,才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告,银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下,才会同意贷款。3.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。4.用于申请进口设备免税的可行性研究报告主要用于进口设备免税用的可行性研究报告,申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。5.用于境外投资项目核准的可行性研究报告企业在实施走出去战略,对国外矿产资源和其他产业投资时,需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委,需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时,也需要可行性研究报告。6.用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高,项目实施需要进行环境评价,项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据,同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。

苏州市地处长三角经济发达地区,大量外资有利地推动了苏州经济持续高速增长,经济发展潜力巨大。经济的持续快速发展,为苏州房地产发展奠定了坚实的基础。根据国际惯例,如果一个地区人均GDP达到4000至8000美元,标志着这个地区的房地产已步入高增长期。苏州自2003年起人均GDP超过4000美元,表明房地产已进入了快速发展时期。此外,居民收入的不断提高,也为房地产发展提供了条件。居民可支配收入的增加使其住宅消费能力提高,给苏州房地产业带来了巨大的商机,市场需求潜力巨大。经济的持续增长和2005年宏观调控,使得苏州房地产市场朝着良性循环的方向发展。房地产市场发展历程及概况随着苏州城市经济的快速发展,从2002年开始房地产市场迎来了快速启动期,开发建设速度迅速加快。同时,随着人们生活水平的提高,改善居住条件、动拆迁、人才引进等产生的刚性需求旺盛,销售面积和价格逐年稳步上涨。供应分析自2002年以来,随着苏州经济的快速发展,住宅消费能力的提高以及旧城改造速度的加快,房地产开发投资额迅猛增长,连续三年增幅在55.0%以上,2004年开发投资额是2000年的5.5倍。2005年在新政的影响下,房地产投资规模得到有效控制,总量虽创历史新高,但增幅回落态势明显,2005年同比增幅比2004年回落了63.9个百分点。需求分析改善居住条件、动拆迁以及引进人才产生的刚性需求导致苏州商品住宅市场需求持续旺盛。2002年到2004年期间,销售面积逐年稳步增加。但随着施工房屋的不断竣工交付,住宅供应量迅猛增长,2004年竣工面积达1269.29万平方米,同比增幅达79.0%。受此影响,供求比在2004年高达2.00,供大于求态势明显。2005年受宏观调控影响,市场观望气氛浓厚,住宅销售走势趋于平稳,但由于竣工面积仍保持增长态势,因此仍维持供大于求的状态。?外地人的购房比重达20%,且购买能力相对较高据苏州市房地产协会统计数据显示,2005全年,外地身份证苏州购房的总套数(新房)为1760套,占全年销售总套数的17.76%,并占到全年预售总面积的22.4%。外地人在苏州购房的均价水平为5537元,而本地户口购房均价为4890元。从一个侧面也说明,相对苏州本地人而言,外地人的购房能力较高。?不同购房人群构成对物业类型的选择各有倾斜苏州本地人士多倾向于多层产品;年龄较轻,文化层次较高的新苏州人多倾向于小高层产品;周边发达城市以及海外成功人士多倾向环山临湖别墅区。