在我国现行中央地方财政收支划分中,土地增值税属于地方税种。目前的土地增值税实行“预征+清算”的管理模式。在项目销售阶段,按月或季度以申报收入预征土地增值税;在项目售完之后,再按照实际销售收入所得,清算应纳所得税额。 国家税务总局在昨日通知中表示,正在研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制,“改变部分地区预征率偏低,与房价快速上涨不匹配情况。”按照昨日通知要求,除保障性住房外,今后东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%,中部和东北地区不得低于1.5%,西部地区不得低于1%。 记者从北京地税了解到,房地产开发企业除批准的经济适用房和限价房外,自2007年1月1日开始,一律按预售收入1%预征土地增值税。 将重点抽查高价项目 国家税务总局在5月26日已经发布通知要求从严清算土地增值税。昨日又在通知中称,要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局,税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。并表示将“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象,以点带面推动本地区的清算工作。” 据了解,房地产开发项目开发周期一般比较长,不少项目还采取分期开发或滚动开发方式,财务核算复杂。近年来大部分已预征土地增值税的开发项目,已经全部或大部分售出,进入清算高峰期。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。 根据《土地增值税暂行条例》的规定,凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人,均应按规定缴纳土地增值税。包括两层含义:一是只对转让国有土地使用权征税,转让集体土地使用权不征税;二是只对有偿转让国有土地使 用权及地上建筑物和其他附着物产权,即有偿转让房地产征税,对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人,包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。纳税人转让房地产所取得的收 入包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税,是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率,对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,例如增值额大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税。据专家测算,房地产项目毛利率只要达到34.63%以上,都需缴纳土地增值税。[1]

土地增值税,是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。征收范围1.一般规定(1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税,对“出让”国有土地使用权的行为不征税。(2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种:①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。2.特殊规定(1)以房地产进行投资联营以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件,免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。(2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途,如果产权没有发生转移,不征收土地增值税。(3)房地产的互换,由于发生了房产转移,因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为,经过当地税务机关审核,可以免征土地增值税。(4)合作建房,对于一方出地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;但建成后转让的,应征收土地增值税。(5)房地产的出租,指房产所有者或土地使用者,将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入,但没有发生房产产权、土地使用权的转让,因此,不属于土地增值税的征税范围。(6)房地产的抵押,指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更,因此对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税。(7)企业兼并转让房地产,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,免征收土地增值税。(8)房地产的代建行为,是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收性质,故不在土地增值税征税范围。(9)房地产的重新评估,按照财政部门的规定,国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值,因其既没有发生房地产权属的转移,房产产权、土地使用权人也未取得收入,所以不属于土地增值税征税范围。(10)土地使用者处置土地使用权,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利,具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目