1、原借款人向银行提出申请; 2、银行审核通过的,由银行、售房人和购房人签订协议,银行同意售房人转让住房,售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息,购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上; 3、售房人和购房人签订住房转让合同; 4、购房人向银行提出新的贷款申请,贷款额可以为售房人剩余贷款余额,也可以按照下列公式计算:贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数; 5、银行审批同意后,与购房人签订新的借款合同和抵押合同,出具同意贷款的承诺函; 6、银行与售房人到房地产管理部门办理注销抵押登记手续,售房人与购房人办理房屋产权过户手续,银行与购房人办理新的抵押登记手续; 7、银行对购房人发放贷款,根据购房人的授权,将贷款划到售房人开立的账户上,然后根据售房人的授权,从账户上直接扣收售房人尚未偿还的贷款本息,终止原借款合同。注意事项:业务总流程为:原借款人提出申请→签订三方协议→签订住房转让合同→购房人提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→银行发放贷款→售房人归还贷款。