小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发小产权房的流通转让存在很多的限制,因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其实并不是商品房。

第一种是由农村集体组织供给建设用地,由农村集体的企业开发建设 ,前提是得有资金和建设能力;第二种是村民个人或者村集体雇请施工队伍来建设,然后出租和出售合作开发式,房产开发商和农村集体经济组织合作,农村集体经济组织向房地产开发企业提供建设用地的使用权,企业出资开发建设,然后出租和出售,一方面满足村民的住房需求,另一方面满足企业发展的用地需求房地产开发商和农村集体组织未取得任何批准手续,擅自在宅基地或农村其它集体土地上建造的用于分配给村民,或向该集体成员以外的人员特别是非农业户口人员进行销售的房屋。农民将自己建在宅基地上的住宅转让给该集体成员以外的人员特别是非农业户口的城市居民。

(1)看开发主体是否合法。实施城中村土地开发的主体可以是村民,还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体,也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。(2)看是否取得了国有土地使用证。按照有关规定,城中村的开发用地,必须由武汉市土地整理储备中心征为国有土地,实现土地性质的转变,再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用,并由武汉市国土房产局核发国有土地使用证。(3)看是否符合城市规划。城中村改造项目,必须符合城市总体规划,只有符合城市整体规划,购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。(4)看是否取得了建筑工程施工许可证。城中村改造项目应按照《建筑法》的规定,进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。(5)看有没有商品房销(预)售许可证。这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定,经武汉市国土房产局审核,各项条件符合有关法律法规的规定,取得商品房销(预)售许可证后,才能向社会销售。