作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议,直接影响当事人的利益。在现实中,合同双方签订《房屋租赁合同》时关注更多的是租金、支付时间等事项,却忽略了一些不常见的问题。而正是由于对这些问题约定不明,往往导致租赁纠纷。1、未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。2、违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。3、被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。

1、一般的房屋租赁应约定违约金,而非滞纳金。2、违约金比例由双方自行约定。3、如一方违约给另一方造成损失,另一方主张违约金的,一般不能高于实际损失的30%法律依据:《中华人民共和国合同法》已由中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日通过,现予公布,自1999年10月1日起施行第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)(法释〔2009〕5号)第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条就规定:“当事人以约定违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”该司法解释对约定违约金过高、没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法的情形也规定了具体可参照的标准。

房屋租赁违约金也是如此。租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算,定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后,各种违约金的计算又因情况的不同二不同。合同法没有规定房屋租赁违约金的标准,都是房屋租赁双方自行约定违约金的数量,双方认可就可以。约定的违约金高请求减少时;必须是约定的违约金“过分”高于实际损失,也就是悬殊,比如实际损失只有一百元,但约定的违约金却有几千元。如果算“过分高于”,是法官的自由裁量范围。一般认为,现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度,而属于赔偿性违约金制度。即使约定的违约金数额高于实际损失,也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金,合同法未作明确规定。通说认为此种约定并非无效,但其性质仍属违约的损害赔偿。