房地产土地增值税“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

与其他税种相比,土地增值税具有以下四个特点:(1)以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。(2)征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。(3)实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税。(4)实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。和土地增值税预征率有别,土地增值税实行四级超率累进税率: 按照土地增值税税率表,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,土地增值税税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税税率为50%。 按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

按转让土地使用权的企业类型不同: 1)、房地产开发企业土地增值税的核算 2)、兼营房地产企业土地增值税的核算 3)、企业转让房屋建筑物,应缴纳土地增值税的核算 1、房地产开发企业土地增值税的核算 房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,其收人应通过“经营收入”等账户进行核算, 即在取得收人时: 借:银行存款/应收账款 贷:经营收入/营业收入 按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税: 借:经营税金及附加/营业税金及附加 贷:应交税金—应交土地增值税 实际上缴时: 借:应交税金—应交土地增值税 贷:银行存款 2、兼营房地产企业土地增值税的核算 兼营房地产业的企业,转让房地产应缴纳的土地增值税由“其他业务支出”负担,即 借:其他业务支出 贷:应交税金—应交土地增值税 实际上缴时 借:应交税金—应交土地增值税 贷:银行存款 3、企业转让房屋建筑物,应缴纳土地增值税的核算 清理过程中发生的业务在“固定资产清理”账户核算。 *计提土地增值税时 借:固定资产清理 贷:应交税费——应交土地增值税 *上缴时 借:应交税费——应交土地增值税 贷:银行存款