土地增值税的纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,征收对象转让所取得的增值额。由于土地增值税实行的是四级超率累进税率,因此,土地增值税节税的关键是控制增值额和适用税率。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除。从以上规定可以看出,影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额,所以,房地产开发企业关键要把握好上述影响因素,趋利避害,才能更好地实现筹划土地增值税的目的。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定,有下列情况之一的,免征土地增值税: (一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税,增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 (三)因城市实施规划、国家建设的需要而拆迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。 (四)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

土地增值税是指在我国境内有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人,就其土地增值额征收的一种税。土地增值额是指转让收入减去规定扣除项目金额后的余额。转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用、新建及配套设施的成本、旧房及建筑物的评估价格等。 企业应交的土地增值税视情况记入不同科目:企业转让的土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”等科目核算的,转让时应交的土地增值税,借记“固定资产清理”科目,贷记“应交税费——应交土地增值税”科目;土地使用权在“无形资产”科目核算的,按实际收到的金额,借记“银行存款”科目,按应交的土地增值税,贷记“应交税费——应交土地增值税”科目,同时冲销土地使用权的账面价值.贷记“无形资产”科目,按其差额,借记“营业外支出”科目或贷记“营业外收入”科目。 【例】某企业对外转让一栋厂房,根据税法规定计算的应交土地增值税为27000元。有关会计处理如下: (1)计算应交纳的土地增值税: 借:固定资产清理27000 贷:应交税费——应交土地增值税27000 (2)用银行存款交纳应交土地增值税税款: 借:应交税费——应交土地增值税27000 贷:银行存款27000