房地产开发企业在进行土地增值税清算之前,应当按照合理的方法估算每期应当计入营业税金及附加的土地增值税,按照权责发生制予以计提,但在计算当期的企业所得税时应当将只计提未实缴的土地增值税予以纳税调减。如此,极易发生如下情况,即房地产销售前期每期都是税务盈利,缴纳了当期的企业所得税,但在进行土地增值税清算当年形成税务亏损,有时甚至是巨额税务亏损。这种情况主要是由于会计与税务对土地增值税的处理原则不同造成的,会计讲权责发生制,但税务上对土地增值税的处理原则是收付实现制。

按照目前房地产税收政策,开发商需缴营业税、土地增值税、企业所得税等。土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分,这部分利润将按一定比例缴税。原本土地增值税是在项目结束后征收。土地增值税中重要的一点是土地增值税税率,它是土地增值税的计算份额,土地增值税税率表是关于各种不同情况制定的相关表格指引,另外,土地增值税预征率则是在还没有正确计算出,房地产项目增值率的情况下,为确保税款平稳,均匀的流入国库,而采取的预先征收的办法,通常按销售收入的一定比例征收。

以土地使用权投资换取股权属于非货币性交换,根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定,应视同销售,评估后价值800万元与原账面价值500万元之间的差额属于资产转让所得,需要缴企业所得税。同时,根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条的规定:以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。 转让股权行为属于资产转让销售行为,应按规定缴纳企业所得税。根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)规定,企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得,依法缴纳企业所得税。股权转让不属于销售转让不动产,无须缴纳土地增值税。