未领取权属证书的房屋转让协议究竟是否有效,是原先争议颇多的一个问题,争议焦点在于对《城市房地产管理法》第三十七条的规定如何理解适用。随着近年来理论界的认识趋于统一,以及《最高人民法院公报》陆续刊载了一些判例,对此问题的处理思路已十分明确:《城市房地产管理法》虽然规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,但这仅仅是对物权行为的限制,而非对债权行为的限制。房屋买卖被分为两道程序,一是签订房屋买卖合同、债的关系发生,双方均受协议的约束;二是过户登记,即发生物权变动。第三十七条所指的“不得转让”,是指不得发生“物权变动”,即房产管理部门不得登记过户,而不是指不得订立债权合同、不能发生债权行为。因此,本案中,双方当事人的房屋买卖行为作为债权行为是成立的,该合同合法有效。诚然,集资房本身具有特殊性,如需经过一段时间方可办理产权登记、土地使用权为划拨性质、买受人变更产权时需补缴相应的土地出让金等,但这些问题与法院处理范围无涉,自愿订立、意思表示真实的房屋转让协议理应受到法律的保护。