案例 刘先生通过中介看中了一套二手房,并在意向书中同意房屋总价为36万元,一周后签订买卖合同。按意向书约定,秦先生当天付了1万元诚意金。该意向书对诚意金的用途及处理方法作出明确约定:“议价成功后,诚意金转为购房定金,如承购方违约不买或不依约履行,则诚意金由出售方没收”。 一周后,刘先生经过反复考虑,决定暂时放弃购房,于是他找到中介公司表明了自己的意向,要求退回1万元的诚意金。刘先生认为,没有签定正式的购房合同,交易还没有开始,中介理应交还诚意金。令他想不到的是,中介公司竟然拒绝了他的要求。 律师解答 根据《中华人民共和国担保法》第八十九条,其法律约定为:“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金”。在本案例中,签订的意向书中有“议价成功后,意向金转为购房定金”的条款,并且卖家已经确认意向书和收到中介转交的1万元,将不能要求返还1万元。 刘先生与中介发生纠纷的关键在于意向金的认定上,在意向书中对于意向金的处理进行了约定,即作为购买房屋的诚意一旦得到上家的确认,意向金就自动转为定金。也就是说,该意向书在上家予以确认之后即具有定金合同的效力。因此所支付的意向金已经转化为保证其与上家签订买卖合同的履约定金。在这种情况下拒绝签订合同就应当按照定金罚则来承担后果。 在二手房买卖居间服务中,意向金转定金的议价方式,已经逐渐成为行业惯例。意向金转定金后,上下家任何一方违约,都应当承担合同约定或者法律规定的赔偿责任。 律师提醒 上下家在支付或接受意向金时就应当提前考虑买卖合同的内容,并签订书面协议。一般来说,意向金协议中应明确如下几点:房屋的基本情况,房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,房屋交付的条件及日期,房屋产权过户登记的办理时限,买卖合同未能签订时,意向金如何处理等。