上楼的说的只是小部分关键是炒房以及楼市的区域垄断造成谢谢但是以后涨价幅度下降的时候不远了

1 拆迁成本的上升 2 土地资源的稀缺性3 国民经济稳步增长4 高档物业价格的上升

影响房价升降的因素 （一）土地费用。包括：（1）土地使用权出让金、征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。此项中的（1）今后必定继续上涨；（2）绝无下降的可能；（3）上涨的可能更加快。 （二）前期工程费和房屋开发费。包括（1）规划勘察设计可行性研究、三通一平费；（2）建安工程费；（3）公共配套设施建设费；（4）基础设施建设费。此项中的（1）、（2）在物价快速上涨时，推动房价刚性上涨；（3）、（4）绝无下降的可能。 （三）开发管理、销售、财务等费用，税费和目标利润。此项的税费一般是不变化的。其它在成熟的市场条件下，经营好的，不同楼盘有不同的可下降空间。但旺销时就都成了开发商利润。 （四）物价走势。通货紧缩，物价走低，抑制房价并使之下降；通货膨胀，物价走高，房价必定攀升。1994年的宏观调控，是以降低通涨率为目标，房地产市场受此影响，而且因为买方需求不足促使房价回落。这次宏观调控，是为了持续平稳增长和防止大起大落。今年国际石油价格始终在高位运行，国内物价通涨率达到8%；股市长时期走低，难见起色；而购房按揭利率仅为4.7%，所以买房无论自用或投资都是正当其时。因此房价在今年1—3月份全国平均上涨10.2%，高出物价上涨指数4.5个百分点。 （五）贷款政策变动和贷款利息升降。贷款利息升降将严重影响房地产的开发成本和销售。国家现时的贷款政策，使大中城市6000元/平方米以上的房价已经早已相对下降。按揭利率相对降低，将使还贷压力减轻，促进需求；按揭利率提高，必定抑制消费，导致房价趋降。 （六）经营城市理念与土地供应量。各城市经营城市的理念其核心是多收取土地出让金，这已导致经济实用房供地难出，推动房价走高。土地投放量过少、规划上过份追求低密度花园景观洋房则必然促使房价走高。能否投放相当比例的经济实用房用地将从根本上起到平抑房价的作用。以大连为例，中山、西岗、沙河口三区因地价高供地少而房价上升最快，新房价位已很少有每平方米4000元以下的。而在北海由于土地供应充足，上涨幅度有限。 （七）居民收入水平与城市动迁。居民收入水平的提高对住房质量、环境、科技含量等有了更高的要求，使住宅档次在提高，房价必然会上升。这在经济新区最为明显；反之，经济衰落地区，房价上涨有限而下降时幅度最大。城市动迁补偿随着经济的发展必定会节节上升，推动房价走高。动迁不但会增加开发的刚性成本，而且补偿的动迁费强烈拉动房屋消费。2002年，大连的老市区动迁由于主要是工厂搬迁，其补偿不能形成购房消费，使得房市受到抑制。2003年，由于加大了住宅的动迁力度，以市内动迁住宅50万平方米计，每平方米均补偿2600元，将有13亿元进入房地产市场，再结合相匹配的购房按揭贷款，于是房价开始步步走高。而北海居民收入水平低、城市动迁规模小，所以房价上涨幅度小。 （八）开发效率。开发效率高，房价有降的空间。开发效率低、建设周期过长，必造成房价高位难降，最可能成为死盘。 （九）个别开发商的概念炒作误导。概念炒作误导拉升房价，使其背离实际价值。房市虚火上升。 （十）2005年社会发展七大趋势。据中国社会科学院《2005年中国社会蓝皮书》预测：（1）经济将继续高速增长。（2）“入世”保护过渡时期到期，垄断行业改革到关键点。（3）农民市民化的城市化进程将进一步加快。（4）老龄化问题逐步显现。（5）劳动关系的紧张会造成普通劳动力供给的虚假短缺。（6）子女教育费用将对家庭消费倾向产生重大影响。（7）代际之间的价值观念将显示出更大的差异。这七大趋势将会直接或间接地影响房价的升降。

lccwkl:你好！ 影响房价的因素当然和取消单位福利分房有关系！而且本来就是住房商品化的结果。房价上涨的因素很多人介绍了一大排，我不多说，只讲几个影响最大的因素，根据政治经济学的理论，当商品供不应求时价格就会超过价值，前几年的情况就是这样的， 一、从需求分析 1、国民经济持续快速发展，人民生活水平提高。 2、城市化速度的加快 3、政府的政策导向。1997年，政府提出住宅建设为国民经济新的增长点，出台了多项促进住宅建设和住房消费的政策，如：减少契税，税率由全国统一的6%，下调到普通商品住宅的1.5%，还有的地方实际只有1%.，推广按揭贷款，把住宅建设规模作为考核地方政府的指标等等。 而政策发挥效果有滞后性，就像现在抑制房价的调控政策要不能马上见效一样。 二、供应分析 1、小区规划和住宅设计、施工质量有了很大提高，商品住宅品种与原来的商品住宅品质有了很大提高。 2、建房成本提高，尤其是土地价格提高过快。不能否定，土地出让“招拍挂”和2003年2004年清理整顿土地市场对抑制腐败起了约定作用，但是却实实在在地推动了地价后房价的上涨。 3、开发商的借势“炒作”。 但是就是这些情况，其实只要政府尊重客观经济规律，按照市场经济规律办事，扩大土地供应量，对于开发商减少限制，上市的房子多了，价格自然就会符合价值了。今年国家改变了只从抑制住房消费的角度调控房价，而是从扩大供应来调控，效果肯定比前两年好的多。