一、个人转让住宅 1、营业税 (1)基本规定:纳税人转让销售不动产,按照营业额和规 定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式:应纳税额=营业额 ×税率。 (2)营业税政策演变历程 (见附表:1) 2 附表:1 个人转让住房营业税政策变化表 执行日 期 及 文号 住宅 标准 1999 年8 月 1 日起(财 税字〔1999〕 210 号) 2005 年6 月1 日起(国税发 【2005】89 号) 2006 年6 月1 日起(国税发 [2006]74 号) 2009 年1 月1 日至12 月31 日(财税 [2008]174 号) 2010 年1 月1 日 至2011 年1 月 27 日(国税发 [2009]157 号) 2011 年1 月28 日至今(财税 [2011]12 号) 普通住宅 ①个人购 买并居住 超过一年 的普通住 宅,销售 时免征营 业税 ①个人将购 买超过2 年 的普通住宅 对 外 销 售 的,销售时 免征营业税 ①个人将购 买超过 5 年 (含 5 年) 的普通住房 对外销售免 征营业税 ①个人将购 买超过 2 年 (含 2 年) 的普通住房 对 外 销 售 的,免征营 业税 ①个人将购 买超过 5 年 (含5 年)的 普通住房对 外销售的,免 征营业税。 ①个人将购 买超过 5 年 (含 5 年) 的普通住房 对 外 销 售 的,免征营 业税 ②个人购 买并居住 不足一年 的普通住 宅,销售 时营业税 按销售价 减去购入 原价的差 额计征 ②个人将购 买不足2 年 的普通住房 对 外 销 售 的,全额征 收营业税 ②个人将购 买不足 5 年 的普通住房 对外销售全 额征收营业 税 ②个人将购 买不足 2 年 的普通住房 对 外 销 售 的,按其销 售收入减去 购买房屋的 价款后的差 额征收营业 税 ②个人将购 买不足5 年的 普通住房对 外销售的,按 照其销售收 入减去购买 房屋的价款 后的差额征 收营业税 ②个人将购 买不足 5 年 的普通住房 对 外 销 售 的,全额征 收营业税 非普通住宅 ①个人购 买非普通 住宅超过 1 年,销售 时营业税 按销售价 减去购入 原价的差 额计征 ①个人将购 买超过2 年 的非普通住 房对外销售 的,销售时 营业税按销 售价减去购 入原价的差 额计征 ①个人将购 买超过 5 年 (含 5 年) 的非普通住 房对外销售 按其销售收 入减去购买 房屋价款后 的余额征收 营业税 ①个人将购 买超过 2 年 (含 2 年) 的非普通住 房对外销售 的,按其销 售收入减去 购买房屋的 价款后的差 额征收营业 税 ①个人将购 买超过5 年 (含5 年)的 非普通住房 对外销售的, 按照其销售 收入减去购 买房屋的价 款后的差额 征收营业税 ①个人将购 买超过 5 年 (含 5 年) 的非普通住 房对外销售 的,按照其 销售收入减 去购买房屋 的价款后的 差额征收营 业税 ②个人购 买非普通 住宅不足 1 年,销售 时全额征 收营业税 ②个人将购 买不足2 年 的非普通住 房对外销售 的,全额征 收营业税 ②个人将购 买不足 5 年 的非普通住 房对外销售 全额征收营 业税 ②个人将购 买不足 2 年 的非普通住 房对外销售 全额征收营 业税 ②个人将购 买不足5 年的 非普通住房 对外销售的, 全额征收营 业税 ②个人将购 买不足 5 年 的非普通住 房对外销售 的,全额征 收营业税 3 (3)普通住宅与非普通住宅的区别