方法一:按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按建筑面积分别核算增值额,计算土地增值税。 扣除项目=土地成本 房屋开发成本 费用扣除10% 加计扣除20% 税金=120 600 (120 600)×10% (120 600)×20% 55=991(万元)。 增值额=收入-扣除项目=(500 500)-991=9(万元)。 增值率=增值额÷扣除项目×100%=9÷991×100%=0.9%。低于50%,适用30%的税率。 由于增值率未超过20%,因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。 商铺应纳的土地增值税=9×1000÷6000×30%=0.45(万元)。 方法二:先按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税。 普通标准住宅扣除项目=120×5000÷6000 600×5000÷6000 (100 500)×30% 27.5=807.5(万元)(除税金及附加外其他按面积分摊)。 普通标准住宅增值额=500-807.5=-307.5(万元),无增值额。 商铺扣除项目=120×1000÷6000 600×1000÷6000 (20 100)×30% 27.5=183.5(万元); 商铺增值额=500-183.5=316.5(万元); 商铺增值率=316.5÷183.5×100%=172%,适用50%的税率。 商铺应纳土地增值税=316.5×50%-183.5×15%=130.725(万元)。 由此可见,两种方法计算相差悬殊,按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元,按第二种方法应纳土地增值税为130.725万元。