(1)计算年贬值额 年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定,但是,在本例中,土地使用年限小于房屋耐用年限,根据《城市房地产管理法》第二十一条规定,土地使用权出让年限届满,土地使用权由国家无偿收回。这样,房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此,房地产使用者可使用的年限为50-2=48年,并且不计算残值。本例中,房地产使用权年期届满,地上建筑物一并由政府无偿收回。 年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(2500×900)/48=46875(元) (2)计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数(2008-2004) =2500×900-46875×4=2062500(元) (3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。 房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000(元) 6.计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740(元) 7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44(年)。 =247740×(P/A,7%,44) =3358836.15(元) 单价=3358836.15/500=6717.67(元)。以上价格来源于网络,仅供参考。